zoeken

Een woning kopen...

Stap 1: Geschikte woning zoeken

Je NVM-aankoopmakelaar helpt je bij het zoeken naar een woning die bij je past. Hij zal je aanraden een kijkje te nemen in de gemeenten/buurten/wijken die je aanspreken. Zo krijg je inzicht in de voorzieningen die er in je (nieuwe) woonomgeving zijn en welke je belangrijk vindt.

Check www.funda.nl regelmatig op nieuwe woningen, zodat je steeds beter weet wat je wilt kopen.

Je NVM-makelaar vergelijkt je woonwensen met de woningen in de NVM-database. Door zijn ervaring kan hij een goede selectie maken uit het actuele aanbod om zo tot de juiste match te komen. Je NVM-makelaar heeft kennis van de lokale woningmarkt en heeft snel zicht op de woningen die nieuw op de markt komen. Je makelaar kan je zo veel speurwerk uit handen nemen.

Invullen Woonwensenformulier
Door het invullen van het ‘Woonwensenformulier’ weten jij en je NVM-makelaar precies aan welke voorwaarden je nieuwe woning moet voldoen. Ook handig: ‘Bezichtigingsverslag Aankoop en de ‘Verhuisplanner’.

De TIP: inventariseer je financiële mogelijkheden
Ga, voordat je op woningjacht gaat, langs bij een erkend hypotheekadviseur zodat je weet wat je kunt en wilt lenen. De NVM-makelaar kan je helpen bij het vinden van een onafhankelijk adviseur.

Stap 2: Bezichtigingen

Als je je oog op een woning hebt laten vallen is het tijd voor een nadere kennismaking. De NVM-makelaar regelt een bezichtigingsafspraak en begeleidt je. Loop voor je bezichtiging nog even een rondje door de buurt. Houd bij de bezichtiging je woonwensen en je toekomstplannen in het achterhoofd. 

De NVM-makelaar zal ondertussen de woning kritisch bekijken. De NVM-makelaar kijkt hierbij onder andere naar het onderhoud van de woning, de aanwezigheid van eventuele gebreken en naar eventuele noodzakelijke reparaties of uit te voeren verbouwingen. Hij kan je ook adviseren een bouwkundig specialist in te schakelen voor nader onderzoek.

Daarnaast informeert hij naar praktische zaken, zoals het aantal andere bezichtigingen en welke biedingsprocedure wordt gehanteerd. Vul tijdens of na je bezichtiging het ‘Bezichtigingsformulier Aankoop’ in. Zo weet je achteraf nog wat je hebt gezien. Vooral bij meerdere bezichtigingen is dit handig.

Stap 3: Extra onderzoek

Als je hart sneller gaat kloppen bij een bepaalde woning, vraag dan advies aan de NVM-aankoopmakelaar of het nodig is een bouwkundig specialist in te schakelen.

Op die manier kan de exacte staat van de woning in kaart worden gebracht. De NVM-aankoopmakelaar kan je hiervoor doorverwijzen naar een onafhankelijk specialist. Daarnaast neemt hij je werk uit handen door onderzoek te doen naar bijvoorbeeld:

  • Bestemmingsplannen
  • Milieuaspecten
  • Relevante gegevens in het Kadaster
  • Status en verplichtingen van Vereniging van Eigenaren
  • Gemeente- en provinciebepalingen
  • Aanwezigheid energielabel

Stap 4: Onderhandelen

Als je een bepaalde woning wilt kopen adviseert je NVM-aankoopmakelaar je over de beste biedingsstrategie op basis van alle verzamelde informatie.

Hij helpt je bij het vaststellen van een strategisch openingsbod. Als taxateur heeft hij veel ervaring met het bepalen van de juiste waarde en in de NVM-database kan hij zien wat de marktwaarde is van vergelijkbare woningen.

Bij het uitbrengen van het bod, kan je NVM-aankoopmakelaar deze - indien gewenst - van ontbindende voorwaarden voorzien. Op basis van deze voorwaarden kan een koopovereenkomst alsnog ontbonden worden.

Goed om te weten:
  • Een uitgebracht bod kan worden herroepen of vervangen door een hoger of lager bod, zolang het niet door de andere partij is aanvaard. Een uitzondering is een bod met een tijdslimiet voor aanvaarding.
  • Wanneer je als eerste biedt, betekent dat niet automatisch dat een andere koper niet meer kan bieden.

Stap 5: Ondertekening koopovereenkomst

Als de verkoper je bod heeft geaccepteerd, kan de koopovereenkomst worden opgesteld. Je loopt deze samen met je NVM-aankoopmakelaar door om zeker te zijn dat alles klopt. Je NVM- makelaar let in het bijzonder op de koopsom, de opleverdatum, de ontbindende voorwaarden en de lijst van zaken die de verkoper in de woning achterlaat.

Als alles in orde is dan ondertekenen jij en de verkoper de koopovereenkomst. Jij en de verkoper ontvangen een kopie van de overeenkomst. Zodra de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend ontstaat de koop. De makelaar stuurt de getekende koopovereenkomst naar de notaris, samen met een kopie van je paspoort of rijbewijs.

Drie dagen bedenktijd
Als jij en de verkoper de koopovereenkomst hebben ondertekend, gaat de wettelijke bedenktijd van drie dagen voor de koper in. Dat betekent dat je binnen deze tijd alsnog kunt afzien van de koop.

Stap 6: Je woning financieren

Wanneer de koopovereenkomst getekend is dien je je financiering definitief rond te maken. Dit gebeurt meestal in de vorm van een hypotheek.

Aan de hand van de koopsom, eventuele verbouwingsplannen, eventueel eigen geld en de zogenaamde kosten koper (de kosten van de kadastrale inschrijving, overdrachtsbelasting en je notariskosten voor het transport), kan je hypotheekadviseur precies vaststellen welk bedrag je aan hypotheek nodig hebt. Je NVM-makelaar kan je verwijzen naar een onafhankelijk hypotheekadviseur.

Zodra de financiering rond is, stuurt de bank de hypotheekstukken naar de notaris. Voor de datum van levering zorgt de bank dat de hypotheeksom wordt gestort op de derdenrekening van de notaris.

Taxaties 
Meestal is voor de financiering een taxatie van de woning nodig. Hiervoor heb je altijd een taxatierapport van een gecertificeerde taxateur nodig. Je aankoopmakelaar is een gecertificeerd taxateur maar mag geen taxatierapport voor je opstellen. Hij is namelijk bij het onderhandelingsproces betrokken. Hij kan je echter wel helpen met het vinden van een andere gecertificeerde taxateur.

Stap 7: Naar de notaris

Als een datum is vastgesteld voor de overdracht van de woning, is het afwachten tot de notaris de eigendomsoverdracht (akte van levering) en de hypotheekakte heeft voorbereid. Meestal krijg je een paar dagen voor de levering van de notaris een concept-leveringsakte, een concept-hypotheekakte en een nota van afrekening.

Controleer altijd samen met je NVM-aankoopmakelaar of alle gegevens kloppen en neem de tijd om de akten rustig door te lezen. Op de dag van overdracht doorloop je het volgende proces:

  • Vlak voor de overdracht inspecteer je samen met je NVM-aankoopmakelaar de woning om te controleren of deze in de afgesproken staat wordt opgeleverd.
  • Daarna ga je naar de notaris en teken je de akte van levering en de hypotheekakte.
  • Vervolgens zorgt de notaris ervoor dat de akten worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Na deze inschrijvingen ben je officieel eigenaar van je nieuwe woning. Bij de overdracht ontvang je meestal direct de sleutels.

Gefeliciteerd!
Het koopproces is afgerond. Gefeliciteerd! Je bent eigenaar van je nieuwe woning! Natuurlijk blijft je NVM-makelaar voor je klaar staan mocht je nog vragen hebben of van andere diensten gebruik willen maken.

Veel gestelde vragen tijdens het aankoopproces

U bent pas in onderhandeling als de verkopende partij reageert op uw bod door een tegenbod te doen. U bent echter nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal bespreken.

Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk nog niet tot een verkoop te leiden. Bovendien kan het zijn dat de verkoper graag wil weten of er meer belangstelling is. Overigens mag ook met meer dan één gegadigde tegelijk worden onderhandeld. Een NVM-makelaar moet dit wel duidelijk melden.

Vaak zal de verkopende NVM-makelaar aan belangstellenden vertellen dat een pand, zoals dat heet, ‘onder bod’ is. Als belangstellende mag u dan wel een bod uitbrengen, maar de makelaar mag dan pas met u in onderhandeling treden als de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is.

De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van biedingen. Dit zou namelijk overbieden kunnen uitlokken.

Nee. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs moet worden gezien als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als u de vraagprijs biedt, kan de verkoper dus nog beslissen of hij uw bod aanvaardt of niet, of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.

Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Daarnaast kunt u als potentiële koper echter ook besluiten om tijdens de onderhandelingen uw bod weer te verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk uw eerder gedane bod. 

Ja, dat mag. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar - in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandelingen af te breken en de biedprocedure te wijzigen om vervolgens te kiezen voor bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. Hierbij hebben alle bieders een gelijke kans om het hoogste bod uit te brengen. Alvorens het systeem te wijzigen, dient de makelaar uiteraard eerst de eventueel gedane toezeggingen na te komen

De verkoper bepaalt in overleg met zijn NVM-makelaar waarvoor hij zijn woning verkoopt. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist.

Nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. Hebt u serieus belangstelling, vraag de makelaar dan wat uw positie is. Dat kan teleurstelling voorkomen.

Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo’n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning niet. Het begrip ‘optie’ wordt daarbij vaak ten onrechte gebruikt.

Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende NVM-makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo’n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod.

De makelaar van de NVM zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en de verkopende NVM-makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken (zoals de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in een koopakte. Ontbindende voorwaarden zijn hierin een belangrijk onderwerp. U krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde.

Wilt u bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet u dit melden bij het uitbrengen van uw bod. Het is dan ook belangrijk dat de partijen het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt. 

Zodra beide partijen de koopakte hebben ondertekend en de koper een afschrift van deze akte heeft ontvangen, treedt voor u als particuliere koper de wettelijke bedenktijd van drie dagen in werking. Binnen deze tijd kunt u als koper alsnog afzien van de aankoop.

Doet u dit niet, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.

De NVM kent geen (advies)tarieven of richtlijnen voor het berekenen van courtage, taxatiekosten, kosten voor beheer, enzovoort. De makelaar bepaalt zelf zijn tarieven.

Tarieven kunnen derhalve per makelaarskantoor verschillen. Dit betekent voor u dat alvorens u opdracht gaat geven aan een makelaarskantoor, u voor uzelf op een rijtje moet zetten welke diensten u van de makelaar verwacht en vervolgens met de makelaar onderhandelt welk tarief daar aan vast zit.

Nee. Onder ‘kosten koper’ vallen de kosten die de overheid koppelt aan de overdracht van een woning. Dat zijn de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor het opmaken van de leveringsakte en de kosten voor het inschrijven daarvan in de registers. Daarnaast dient de koper rekening te houden met de (notaris)kosten voor de opmaak en inschrijving van de hypotheekakte.

Heeft de verkopende partij een makelaar ingeschakeld om de woning te verkopen, dan komen de kosten hiervan voor zijn rekening. De verkopende makelaar is immers belangenbehartiger van de verkoper en niet van u als koper.

Om deze reden is het doorgaans ook verstandig om zelf een makelaar van de NVM in te schakelen. De makelaarscourtage voor een aankopende makelaar komt wel voor rekening van de koper.

Op zoek naar een Limburgse NVM-aankoopmakelaar in jouw buurt?