zoeken

Je woning verkopen...

Stap 1: Vraagprijs bepalen

Voor je woning wil je een goede prijs vragen. Maar wat is een goede prijs? De NVM-makelaar adviseert je bij het vaststellen van de vraagprijs en doet hiervoor grondig onderzoek:

  • Hij houdt rekening met het onderhoud en de technische staat van je woning.
  • Hij beoordeelt de ligging en de woonomgeving. 
  • Hij inventariseert de financiële lasten, bijzondere bepalingen en milieuaspecten. 
  • Bij appartementen vraagt hij onder andere naar het functioneren van de Vereniging van Eigenaren en de hoogte van het reservefonds. 
  • Hij beoordeelt hoe je woning in de markt ligt. Staat het in een gewilde buurt? Hoe groot is de vraag naar jouw type woning? 
  • Hij onderzoekt voor welke prijzen soortgelijke woningen in de omgeving van jouw woning worden verkocht. 
  • Hij beoordeelt de energiezuinigheid van de woning door middel van het energielabel.

De uitkomst is een vraagprijs waarbij je het meest gebaat bent: een realistische vraagprijs.

Bijzondere lasten en beperkingen
Volgens de wet moet je als verkoper de potentiële koper op de hoogte brengen van alle bijzondere lasten en beperkingen van je woning. Dit kan bijvoorbeeld een recht van overpad of een huurcontract zijn. Kortom alle verplichtingen die voor de toekomstige bewoner van belang kunnen zijn. Ook gebreken, zoals een kapotte CV-ketel, dien je van te voren te melden.

Stap 2: Publiciteitsplan opstellen

De makelaar zet niet alleen een bord in de tuin. Hij doet veel meer dan dat. Hij bepaalt in overleg met jou de verkoopstrategie, gebaseerd op onder andere de marktsituatie en het tijdsbestek waarbinnen je de woning wilt verkopen.

De keuze aan publiciteitsmiddelen is uitgebreid:

  • www.funda.nl
  • Social media
  • Dagbladen, huis-aan-huis-bladen, makelaarskranten,
  • speciale tijdschriften
  • Regionale TV-zenders

Daarnaast kan de makelaar ook de traditionele promotiemiddelen verzorgen:

  • Het bord in je tuin of tegen je gevel.
  • Informatie- en fotobrochure van je woning.
  • Fotopresentatie in zijn kantoor of in de etalage.

Op basis van zijn kennis en ervaring zet de NVM-makelaar de juiste middelen in die zijn afgestemd op je wensen en je budget.

Wanneer je jouw woning te koop zet, wordt Prominente plek op www.funda.nl deze opgenomen in de NVM-database. In deze database voor woonobjecten wordt het woningaanbod van alle NVM-makelaars bijgehouden. Hierdoor zijn alle NVM-makelaars direct op de hoogte dat jouw woning te koop staat. mogelijk dat jouw woning voldoet aan de woonwensen van een van hun klanten.

Stap 3: Woning verkoopgereed maken

De eerste indruk is erg belangrijk. Zorg dat je woning er netjes uitziet. Ruim hal en kamers op en investeer in een kleine onderhoudsbeurt.

Repareer kleine mankementen, zoals een lekkende kraan en een klemmende deur. Werk indien nodig een en ander bij met een likje verf. Maak de tuin op orde en zorg voor een verzorgde entree. Zet een leuke bak met bloemen neer en zet de vuilnisbakken uit het zicht. Zorg dat de woning fris ruikt en de temperatuur aangenaam is tijdens een bezichtiging.

Een interieurstyliste kan wonderen verrichten en een woning licht en ruimtelijk eruit laten zien. Vraag je NVM-makelaar om advies.

TIP: Gebruik de NVM bezichtigingswijzer met enkele praktische tips om uw woning beter tot z’n recht te laten komen bij bezichtigingen.

Stap 4: Bezichtigingen

Je NVM-makelaar coördineert en begeleidt de bezichtigingen. Hij is de contactpersoon voor potentiële kopers en zij kunnen bij hem terecht met al hun vragen en voor de brochure van je woning. Als ze geïnteresseerd zijn in een bezichtiging plant de NVM-makelaar een afspraak in na overleg met jou en de potentiële koper.

Bij een bezichtiging hoef je niet aanwezig te zijn. Kijkers stellen vaak meer vragen aan de begeleidende NVM-makelaar als de verkoper er niet bij is. Als een potentiële koper zich direct bij jou meldt, verwijs ze dan altijd door naar de NVM-makelaar.

Je makelaar zal verslag uitbrengen over de bezichtiging, afhankelijk van de afspraken die je daarover hebt gemaakt.

Het inzetten van de makelaar tijdens de bezichtiging is een belangrijk contactmoment met de potentiële koper. Op dat moment leert de makelaar de woonwensen van de koper beter kennen. Deze informatie kan nuttig zijn bij eventuele onderhandelingen.

Stap 5: Onderhandelingen

Niet in iedereen schuilt een geboren verkoper. Daarom is het fijn dat je het niet zelf hoeft te doen, maar kunt overlaten aan je NVM-makelaar. Hij weet van de hoed en de rand en staat je bij met advies. De controle over het onderhandelingsproces verlies je nooit, want uiteindelijk beslis jij voor welke prijs je je woning verkoopt.

Wanneer een koper een bod uitbrengt, zal je NVM-makelaar dit met je bespreken en je adviseren over de vervolgstappen. Bij het onderhandelen is niet alleen de prijs van belang, maar ook de datum van overdracht en ontbindende voorwaarden spelen een rol. Voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn: het niet rond krijgen van de financiering, het niet verkrijgen van een huisvestingsvergunning of een negatieve uitkomst van een bouwkundig advies. Ook is het mogelijk dat de koper bepaalde roerende zaken over wil nemen.

Zolang een bod nog niet aanvaard is, kan het bod nog worden vervangen door een lager of hoger bod. Uitzondering is een bod waarbij gesteld is dat deze tot een bepaald tijdstip op een bepaalde datum geldig is. Deze kan niet ongedaan gemaakt worden. Het is niet zo dat door aanvaarding van het bod een overeenkomst tot stand komt. Dit gebeurt pas bij de volgende stap.

De NVM No-Risk clausule: een extra verkoopstimulans
Als de koper jouw woning koopt, voordat hij zijn eigen woning heeft verkocht, bezit hij tijdelijk twee woningen. Als deze periode te lang duurt dan kan dit een grote financiële druk op zijn schouders leggen. Als dit een struikelblok is voor een potentiële koper van je woning, dan kun je aanbieden een NVM No-Risk clausule op te nemen in het koopovereenkomst. Dit betekent dat de koper de koop ongedaan kan maken als de verkoop van zijn oude woning te lang duurt.

Stap 6: Ondertekening van de koopovereenkomst

Samen met de koper spreek je een verkoopprijs af. Daarnaast maak je samen afspraken over andere belangrijke onderdelen van de koopovereenkomst zoals de datum van levering, ontbindende voorwaarden of een lijst met roerende zaken – gordijnen, vloerbedekking, verlichting – die al dan niet tegen een bepaalde vergoeding kunnen worden overgenomen.

Deze afspraken worden schriftelijk vastgelegd in een koopovereenkomst. Doorgaans wordt deze door de NVM- makelaar opgesteld. Eerst tekenen jij en je NVM-makelaar de overeenkomst en daarna wordt deze ondertekend door de koper en diens makelaar.

Lees de koopovereenkomst zorgvuldig door voordat je tekent. Zet pas een handtekening als alles volgens jou juist is weergegeven. Heb je nog vragen? Stel ze aan je NVM-makelaar.

Als de koper en diens makelaar ook getekend hebben is de koopovereenkomst gesloten. De koper ontvangt een afschrift van de koopovereenkomst. Daarna breekt toch nog een spannende periode aan, omdat de koopovereenkomst op dat moment nog ontbonden kan worden:

  • Vanaf het moment dat de koper het afschrift van de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst ontvangt, gaat de wettelijke bedenktijd van drie dagen in. Binnen deze bedenktijd kan hij alsnog besluiten af te zien van de koop.
  • De koop kan nog ontbonden worden op basis van ontbindende voorwaarden. Dit kan uiterlijk tot de datum die daarvoor genoteerd staat in de koopovereenkomst. 
  • Ook de opname van een No-Risk clausule in de koopovereenkomst kan tot ontbinding leiden. Dit kan uiterlijk tot de datum die is overeengekomen. 

 Zeg je oude hypotheek op tijd op!
Zorg dat je je hypotheek op tijd hebt opgezegd. Er zijn geldverstrekkers die bij een te late opzegging van de hypotheek een boete rekenen. Vraag advies aan je hypotheekadviseur of het verstandig is dat je zelf de opzegging regelt of dit via de notaris laat lopen. Als je het zelf doet, kom dan pas in actie nadat de ontbindende voorwaarden van de koper zijn vervallen.

Stap 7: Naar de notaris

Het koopproces is bijna afgerond. De laatste stap is het ondertekenen van de akte van levering bij de notaris en het afronden van het financiële gedeelte.

De ondertekende koopovereenkomst en andere benodigde stukken gaan samen met een kopie van je rijbewijs of paspoort naar de notaris. Zodra de notaris de papieren heeft ontvangen plant de notaris een afspraak in op de overeengekomen datum voor het tekenen van de akte van levering.

Van tevoren ontvang je een concept van de leveringsakte en een nota van afrekening. Controleer goed of alle gegevens kloppen. Jouw makelaar zal de akte van levering meestal ook controleren. Let vooral op de opleverdatum en de lijst van zaken die achterblijven in de woning. De koper kan voor de levering de woning inspecteren om te zien of alles is achtergelaten zoals afgesproken. Je NVM-makelaar kan deze inspectie begeleiden.

Na de inspectie ga je met de koper naar de notaris. Dit kun je doen zonder begeleiding van de NVM-makelaar, maar doorgaans gaat hij met je mee. Als je de akte van levering hebt getekend en deze is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster ben je geen eigenaar meer van de woning. De nieuwe eigenaar krijgt na het ondertekenen van de leveringsakte de sleutels.

De koper betaalt de koopsom en eventueel de extra kosten voor de achtergebleven roerende zaken. De notaris zorgt daarna voor de verdere afwikkeling, zoals:

  • De verrekening van de zakelijke lasten, zoals onroerend zaakbelasting en waterschapslasten.
  • Hij regelt de aflossing van de eventueel lopende hypotheek.
  • Hij zorgt dat het afgesproken courtagebedrag aan je NVM-
  • makelaar wordt betaald.
  • Het saldo dat overblijft, ontvang je op je eigen rekening. Dit saldo ontvang je nadat de akte van levering is ingeschreven in het Kadaster. Dit is meestal een werkdag na de levering.

Het verkoopproces is afgerond
Het verkoopproces is klaar. Gefeliciteerd! Je woning is verkocht! Natuurlijk blijft je NVM-makelaar voor je klaar staan mocht je nog vragen hebben of van andere diensten gebruik willen maken.

Veel gestelde vragen tijdens het verkoopproces

U bent pas in onderhandeling als de verkopende partij reageert op uw bod door een tegenbod te doen. U bent echter nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal bespreken.

Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk nog niet tot een verkoop te leiden. Bovendien kan het zijn dat de verkoper graag wil weten of er meer belangstelling is. Overigens mag ook met meer dan één gegadigde tegelijk worden onderhandeld. Een NVM-makelaar moet dit wel duidelijk melden.

Vaak zal de verkopende NVM-makelaar aan belangstellenden vertellen dat een pand, zoals dat heet, ‘onder bod’ is. Als belangstellende mag u dan wel een bod uitbrengen, maar de makelaar mag dan pas met u in onderhandeling treden als de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is.

De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van biedingen. Dit zou namelijk overbieden kunnen uitlokken.

Nee. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs moet worden gezien als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als u de vraagprijs biedt, kan de verkoper dus nog beslissen of hij uw bod aanvaardt of niet, of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.

Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Daarnaast kunt u als potentiële koper echter ook besluiten om tijdens de onderhandelingen uw bod weer te verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk uw eerder gedane bod. 

Ja, dat mag. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar - in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandelingen af te breken en de biedprocedure te wijzigen om vervolgens te kiezen voor bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. Hierbij hebben alle bieders een gelijke kans om het hoogste bod uit te brengen. Alvorens het systeem te wijzigen, dient de makelaar uiteraard eerst de eventueel gedane toezeggingen na te komen

De verkoper bepaalt in overleg met zijn NVM-makelaar waarvoor hij zijn woning verkoopt. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist.

Nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. Hebt u serieus belangstelling, vraag de makelaar dan wat uw positie is. Dat kan teleurstelling voorkomen.

Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo’n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning niet. Het begrip ‘optie’ wordt daarbij vaak ten onrechte gebruikt.

Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende NVM-makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo’n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod.

De makelaar van de NVM zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en de verkopende NVM-makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken (zoals de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in een koopakte. Ontbindende voorwaarden zijn hierin een belangrijk onderwerp. U krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde.

Wilt u bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet u dit melden bij het uitbrengen van uw bod. Het is dan ook belangrijk dat de partijen het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt. 

Zodra beide partijen de koopakte hebben ondertekend en de koper een afschrift van deze akte heeft ontvangen, treedt voor u als particuliere koper de wettelijke bedenktijd van drie dagen in werking. Binnen deze tijd kunt u als koper alsnog afzien van de aankoop.

Doet u dit niet, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.

De NVM kent geen (advies)tarieven of richtlijnen voor het berekenen van courtage, taxatiekosten, kosten voor beheer, enzovoort. De makelaar bepaalt zelf zijn tarieven.

Tarieven kunnen derhalve per makelaarskantoor verschillen. Dit betekent voor u dat alvorens u opdracht gaat geven aan een makelaarskantoor, u voor uzelf op een rijtje moet zetten welke diensten u van de makelaar verwacht en vervolgens met de makelaar onderhandelt welk tarief daar aan vast zit.

Nee. Onder ‘kosten koper’ vallen de kosten die de overheid koppelt aan de overdracht van een woning. Dat zijn de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor het opmaken van de leveringsakte en de kosten voor het inschrijven daarvan in de registers. Daarnaast dient de koper rekening te houden met de (notaris)kosten voor de opmaak en inschrijving van de hypotheekakte.

Heeft de verkopende partij een makelaar ingeschakeld om de woning te verkopen, dan komen de kosten hiervan voor zijn rekening. De verkopende makelaar is immers belangenbehartiger van de verkoper en niet van u als koper.

Om deze reden is het doorgaans ook verstandig om zelf een makelaar van de NVM in te schakelen. De makelaarscourtage voor een aankopende makelaar komt wel voor rekening van de koper.

Op zoek naar een Limburgse NVM-verkoopmakelaar in jouw buurt?

Wij maken gebruik van cookies om de gebruikerservaring en prestaties op deze website te verbeteren. Lees onze privacyverklaring