Bouwkundige keuringen & verborgen gebreken (en hoe je risico's beperkt)

Sander: Goeiedag en leuk dat je luistert naar De Wooncast, een podcast van NVM Limburg, waarin we iedere maand een thema rondom wonen centraal stellen, met deskundigen uit de Makelaardij. Ik ben Sander Kleikers en vandaag staat de bouw centraal. We gaan het hebben over bouwkundig advies, over leren te zien wat je niet ziet, over bouwkundige keuringen, over verborgen gebreken, over keurmerken, en het advies aan kopers en verkopers. Aangeschoven vandaag bij mij zijn Ralf Degens van Rade Bouwadvies in Heerlen. Welkom Ralf.

Ralf: Dank je wel.

Sander: En Etienne Erkens, voorzitter van NVM Limburg en van Erkens aankoopmakelaar in Beek. Welkom Etienne.

Etienne: Dank je wel.

Sander: En u kunt als luisteraar ook altijd vragen insturen via de mail limburg@nvm.nl, en dan zullen we die in de volgende aflevering beantwoorden. Ralf, is dit een aflevering ook voor niet technisch onderlegde luisteraars zoals ik er zelf ook eentje ben?

Ralf: Ik denk het juist wel. Ik denk dat we het vandaag ook moeten hebben over het waarom. En niet zozeer wat.

Sander: Oké. Want als het over het wat gaat, dan kun je jou erbij halen, en dan hoef je het niet zelf per se te weten.

Ralf: Nou ja, ook het waarom. Maar het wat, dat doen we uiteraard heel graag. Maar we proberen het wel altijd in Jip en Janneke taal te vertellen.

Sander: Ja, want je krijgt ook om het heel vaak met mensen te maken, die toch misschien wat minder technisch onderlegd zijn dan dat jij dat bent.

Ralf: Ja, absoluut. Absoluut.

Sander: En is dat makkelijk, Jip en Janneke taal uitleggen?

Ralf: Ik vind het wel. Je moet het gewoon aan voorbeelden laten zien. Ja. En dan werkt dat heel makkelijk. Ja.

Sander: Wij gaan dit toetsen natuurlijk. Etienne, is dat makkelijk om juist bouwkundig advies goed uit te leggen?

Etienne: Ja, Ralf kennende kan die dat uitstekend. Maar ja, het zien, dat is iets wel dat je door de jaren meekrijgt. Ervaring opdoen. Ja. En ja, als aankoopmakelaar, daar zie ik natuurlijk heel veel huizen. Maar ja, Ralf natuurlijk ook dagdagelijks heel veel woningen die hij ziet. En ja, dan zie je de dingen echt wel met het kennis oog.

Sander: Goed, daar gaan we het over hebben. Ralf, want je bent namelijk dagelijks bezig met bouwkundige en bouwtechnische vraagstukken. Wat is nou het grootste misverstand dat mensen hebben over een bouwkundige keuring?

Ralf: Dat zijn er een aantal. De eerste vraag die we heel vaak horen is, kijk die ook naar de fundering? Dat is iets dat kan een bouwkundige niet direct. Want daar zou je namelijk voor moeten gaan graven. Ja. En als we één ding niet doen, is het zogenaamde destructief onderzoek.

En daar valt dus ook graven onder. Ja. Een ander ding wat we vaak horen is, zou u het huis kopen? Ja, dat is natuurlijk ook niet aan de bouwkundige. Dat is heel subjectief.

Sander: Ja, precies. Maar technisch gezien kun je dat wel beoordelen?

Ralf: Wij kunnen alleen het advies geven van, oké, dit zijn de mankementen bouwkundig gezien. Als jij dat waard vindt om dat mee te nemen in jouw koop. Ja. Maar wij beoordeelden dat niet. Die vraag.

Sander: Nee, je geeft dus onafhankelijk advies. En wat is dan daarna je advies? Verder kun je overleggen met je makelaar op het moment dat je ook een makelaar hebt?

Ralf: Absoluut. Absoluut. Ik denk dat je ook wel de mensen moet behoeden voor iets. Ja. Wat je vaak ook hoort is van, ja weet je meneer, we gaan dit nou kopen.

En dan is het vaak een pand in wat slechteren staat. Ja. Dan proberen we altijd te filteren bij de mensen van, goh, hoeveel geld heb je daarna nog? En daar kunnen we hen vaak dan wel een deskundig advies geven. Want daar schort het vaak wel aan bij de kopers.

Sander: Ja, dat er wel voldoende budget is om enigszins mogelijke schade te herstellen.

Ralf: Nou, niet alleen voor het bouwkundig gedeelte wat in ons rapport staat. Maar kijk, als er bijvoorbeeld een heel oude keuken in zit, kan die goed zijn. En dan zit die bij ons in het rapport gewoon eens goed. Alleen koper zegt, ja we willen een nieuwe keuken, nieuwe badkamer, we willen aanbouw. Ja, wat voor een budget heb je dan? En dan komen ze vaak van, ja we hebben zeker 30.000 bij elkaar gespaard.

Ja. Ja, dan probeer je wel dat verhaal even te weerleggen. Zeg van, heb je enig idee wat dit gaat kosten? Ja, precies. Dus ik vind, die taak hebben wij wel. En wat ze daarna mee doen, dat is dan een ander.

Sander: Precies, want als jij dan al in actie komt, wat is dan precies nou eigenlijk jouw werk? Wat is jouw actie eigenlijk?

Ralf: Onze actie is gewoon het pand bekijken op een bouwkundige manier. Waaraan die dus voldoet aan alle regelgeving. Het zogenaamde oude bouwbesluit. Mensen, dat is wat wij hanteren. Ja. Daar zit helaas heel veel verschil in Nederland. Op dit moment is het gewoon een vrij beroep. En als je een keer de garage opgeruimd hebt, bij wijze van spreken, mag je morgen bouwkundige noemen.

Maar wij vinden als kantoor, weet je, als je een vergunning aanvraagt, moet je bepaalde regels voldoen. Dus vinden wij dat het huis daar ook aan moet voldoen. Ja. Daarnaast vinden we ook dat elementen die erin zitten, dat wel moeten functioneren. Bijvoorbeeld een rolluik is niet verplicht, maar als je erin zit, moet je het wel doen. Maar wij zeggen dus niks over het stukwerk, of dat mooi is en of er een roze badkamer in zit. Dat maakt dus niet zoveel uit.

Sander: Precies. Het gaat over die basis die je ziet. Dus constructie, brandveiligheid, vocht, dat soort elementen allemaal. Maar het gaat dus ook om zaken die je niet ziet. Ja. Die jullie dus wel weer kunnen zien.

Ralf: Meesten, niet alles.

Sander: Ja, daar komen we zo meteen op. Etienne, even vanuit makelaars perspectief. Wanneer adviseer jij nou wel een keuring? En wanneer zeg je ook, nou dat is hier echt niet nodig?

Etienne: Ja, dat is ook een stukje ervaring. Ja, heel veel klanten zijn natuurlijk enthousiast over de woning die ze gezien hebben. Moeten ook niet, vind ik, in eerste instantie naar dat soort details gaan kijken. Dat is de rol van de aankoopmakelaar en eventueel in een later stadium de rol van een bouwkundige. Ik kijk natuurlijk met dat bouwkundige oog en op het moment dat ik twijfel begin te krijgen over zaken extreme vocht, niet verklaarbare scheuren.

Ja, dan wordt wel het momentum daar dat ik zeg, daar moet je een keuring op loslaten. Ja. Alleen in de gekte die er tot nu toe in de markt was, zie je dat heel veel mensen voorbehouden laten vervallen. Dat begint al met het voorbehouden financiering, maar ook het voorbehouden bouwkundige keuring. Bang, dat je die woning niet gegund krijgt, omdat je voorwaarden stelt die een ander misschien achterwege laat.

Sander: Ah oké, eigenlijk is dat toch meer de angst dat je het huis uiteindelijk niet zou kunnen krijgen en dat je daardoor maar wat makkelijker tot die aankoop overgaat.

Etienne: Ja, uit onderzoek bij de NVM blijkt nu ook echt dat heel veel mensen die keuring achterwege laten. Om maar in een goed daglicht te komen bij die verkopende partij.

Sander: Maar wat is jouw rol dan daarin? Wat zou jij dan daar tegenover stellen?

Etienne: Nou ja, goed, klanten waar ik mee op pad ben, die vragen mij om advies. En op het moment dat ik aangeef, dit zou je kunnen aankopen of althans een poging toe wagen, maar dan moet er wel een keuring aan te pas komen. Ja, dan volgen ze dat eigenlijk.

Sander: Ja, we gaan daar zo meteen over doorpraten. Maar eerst ben ik vooral benieuwd ook naar jullie nieuwtjes die jullie hebben meegenomen. Ja, want iedere gast die zorgt iedere aflevering voor een nieuwtje van de maand. Ik ben benieuwd, wat heb je meegenomen Etienne? Wat denk jij aan?

Etienne: Nou, ik denk aan de woningmarktontwikkeling op dit moment. Er is een behoorlijke gekte in de markt geweest. Die is er op sommige plekken nog. Maar je ziet en merkt op dit moment dat kandidaatkopers wat kritischer beginnen te worden. Het lijkt alsof er op sommige plekken een glazen plafond in die markt is gekomen. Er wordt nog steeds overboden, maar er wordt ook af en toe tegen een vraagprijs gekocht. Er wordt ook onderboden. Dus het begint wat te normaliseren.

Sander: Is dat een goed teken dan? Wat betekent dit dan nu feitelijk?

Etienne: Ja, goed teken. We zitten natuurlijk op een enorme hoogte in die markt. Er is een tekort aan woningenpunt. Een tekort, dat blijft vooralsnog ook. Men wil bouwen, bouwen, bouwen. En daarentegen lees je ook dat de regelgeving van de overheid daar weer mee conflicteert. Dus of dat allemaal gebouwd wordt, is maar de vraag.

Nou ja, dat het normaliseert is alleen maar goed. En ja, het blijft maar gaan. En ergens zal een keer een punt moeten komen dat het wat normaliseert. En ik heb wel een beetje het idee dat we daar nu op dit moment aan gaan. Dat we daaraan komen. Ja.

Sander: Ralf?

Ralf: Ik denk dan eigenlijk meer aan het stukje mijnschade. Waar we natuurlijk nu in de oostelijke en westelijke mijnstreek actief mee bezig zijn. Zeker. Inmiddels heb ik zelf ook een brief mogen ontvangen om toch daar dadelijk gebruik van te kunnen maken. Ja. Ik vind dat een goed verhaal.

Sander: Ja, want dit speelt natuurlijk vooral inderdaad in de westelijke en oostelijke mijnstreek. Er is een fonds natuurlijk straks beschikbaar. En mensen kunnen die schade gaan melden. Kom jij hier ook meteen mee in aanraking?

Ralf: Indirect wel. We zien natuurlijk heel veel scheurvorming. We kunnen dat heel vaak herleiden. Dat komt wel voor die fundering terug. We hebben wel altijd vermoedens tot. Maar nogmaals, de fundering zelf moet je ontgraven. Alleen waardoor die breuk in de fundering komt, dat is niet altijd duidelijk. En dat kan dus inderdaad toch gewoon door die mijnen zijn.

Sander: En dan is het goed dat dit fonds bestaat en dat ook bekeken wordt. Ja, en uitgekeerd wordt. Hopelijk voor de mensen. Dat is de belangrijke belofte die de overheid dan ook wel gedaan heeft. En ook zal moeten nakomen.

Sander: Goed, je luistert naar De Wooncast. Powered by NVM Limburg. We vragen vandaag over de staat van woningen met Ralf Degens en met Etienne Erkens. En er zijn ook luisteraarsvragen binnengekomen. Ralf, Roger Deby uit Vaals die vraagt. Ik hoor vaak dat een bouwkundige keuring niet verplicht is. Maar als ik die oversla en er blijkt later iets mis, heb ik dan juridisch minder rechten als koper?

Ralf: Ja, want je hebt natuurlijk een onderzoeksplicht. Dus dat hoeft niet zozeer de bouwkundige keuring zelf te zijn. Maar pleeg onderzoek. Op het moment dat je dat niet doet, sta je voor mijn gevoel 1-0 achter. Maar Etienne kan er wellicht veel meer over zeggen, omdat dat onderdeel van zijn vakhoek is. Maar zoals de verkoper informatieplicht heeft, heb jij onderzoeksplicht.

Etienne: Ja, dat klopt. En daar zit ook wel wat onduidelijkheid in de markt. Verkoper heeft een mededelingsplicht. Of hij doet dat zelf of zij. Of de makelaar. Naar andere kant, de koper heeft ook een onderzoeksplicht.

Op het moment dat hij twijfelt in zaken, moet hij daarop doorvragen. Als er een aankoopmakelaar bij betrokken is, dan verschuift die onderzoeksplicht naar de aankoopmakelaar. En dan in een koopovereenkomst staat ook vermeld dat je de woning koopt met zichtbare en onzichtbare gebreken. Dat zijn gebreken die of zichtbaar zijn, of door een verkopende partij of door de aankoopmakelaar geduid. Dat je weet dat er iets is. Er kan iets achter een kast zitten waar je nu niets van kunt zien.

Maar op het moment dat die woning leeg is, dan komt dat naar voren. Dan is die onzichtbaar bij de bezichtiging, maar wel gemeld. Als laatste, of daarentegen, heb je dan het verborgen gebrek. En dat is een gebrek dat een koper ontdekt nadat hij die woning in eigendom heeft gekregen. Waarvan hij niet op de hoogte was. En dan ligt de bewijsplicht bij de kopende partij.

De koper moet kunnen aantonen dat de verkoper weet had of het echt wist. En dan kan er wellicht een schadevergoeding volgen. Maar dat is enorm lastig om dat aan te tonen. Op het moment dat jij koopt dingen waar je aan twijfelt, die keuring achterwege laat. En dan alsnog bij de verkoper aanklopt. Dan sta je wel wat zwakker.

Sander: Ja, als je het hebt over die verborgen gebreken. Of jij zegt eigenlijk misschien wel niet gemelden gebreken. Wat zijn nou de meest voorkomende die je ook in je dagelijks praktijk tegenkomt?

Ralf: Nou ja, gelukkig komt het weinig voor. Maar als het voorkomt is het natuurlijk zwaar vervelend. Dat zijn die dingen die ik meemaak. Zijn bijvoorbeeld een riool die gebroken is. Waar al vaker aan geknutseld is. Ja, en dat kun je niet altijd achterhalen. Ik kijk eens aankoopmakelaar in een kruipruimte.

Maar ja, je kunt niet alles zien. Maar ja, goed als duidelijk is dat er vaker aan gerepareerd is. En dan kan een verkoper niet zeggen, ik wist het niet. Lekkages, dat soort zaken. Ja, dat zijn eigenlijk de meest voorkomende. Laatste keer met een elektrische installatie. Waar stopcontacten waren verlegd.

Dus van een meter tien naar dertig centimeter. De verkoper beweerde dat de hele installatie vernieuwd was. Maar het bleek alleen die laatste centimeters te zijn. Nou ja, dan heb je wel een bundeskopende partij. Maar de bewijslast is soms heel erg lastig. Bewijs maar als dat hij het wist.

Sander: Hoe doe je dat? Je moet dan geluk hebben dat bij dat riool bijvoorbeeld de buurman zegt. Och die van, het rioolbedrijf heb je hier zes keer vorig jaar gestaan. Ja precies. Dan heb je natuurlijk wat. Als je dat onderzoek kunt doen en ook die bevestiging zou kunnen krijgen. Precies.

Sander: Aan de andere kant kan jij als bedrijf die dit onderzoekt ook aangeven. Ja, dit had je wel kunnen weten. Dit kun je niet weten. Nee. Nee.

Ralf: Je kunt dat niet objectief zeggen. Nee. Want kijk, dat riool dat ligt weer aan die grond. Dat zie ik niet. Daar kom je helaas achteraf pas achter.

Kijk, een aantal standaard dingen zien we wel tijdens de bouwkundige keuring. Dus dat komt hier maar niet meer een vraag voor. Dadelijk verborgen gebrek. Ja. Maar die dingen die echt weggemoffeld zijn, die zien wij ook niet.

Sander: Hoe kun je dan als koper toch die risico's maximaal verkleinen? Zonder ook weer alles te overanalyseren en te oververzekeren?

Ralf: Ik denk dat je met die bouwkundige keuring, dat pak je gewoon al 98% weg. Oh ja. Alleen die 2% zijn gewoon heel erg lastig. Ja.

Sander: Maar dan zou je bijna kunnen zeggen, kijk even de makelaar aan, dan moet je dat altijd doen. Ja.

Etienne: Kijk, de overheid bij monden van onze voormalige minister Ollongren, die wilde het Noorse model invoeren. En ja, in Noorwegen hebben ze hele strenge regels. En één daarvan is de keuring van een woning. En ja, die gaat nog wel verder dan dat we dat misschien hier in Nederland gebruikelijk vinden.

Sander: Ja, dat zou natuurlijk heel mooi zijn als je gewoon een rapport krijgt aan de voorkant. En dat je als kopende partij weet waar je aan gaat beginnen.

Etienne: In België heb je bijvoorbeeld het asbestattest. Elke woning wordt daar van binnen naar buiten gekeerd. En ja, daar komt een onafhankelijke verklaring of er asbest in een woning is toegepast. Ja.

Ralf: Ja, en die regelgeving die hebben we in Nederland niet. Het beroep is ook vrij, net als de bouwkundige. Ja, helaas wel. Daar wordt wel aangelobbyd, voorgelobbyd. En ja, bij de NVM hebben we gewoon regels. Heb je geen opleidingsniveau, dan kom je er niet bij. Dus ja, de professionaliteit van het vak, daar moet je voor staan.

Sander: Jij zegt helaas wel, ik zou zeggen, dat kun je makkelijk zeggen, want dit is voor jou natuurlijk handel. Tegelijkertijd is dat in jouw praktijk.

Ralf: Ik zou heel graag willen dat er ook een uniformiteit in komt. En dat je net als met de energielabels geëxamineerd wordt en getoetst wordt elk jaar. Dat er dus ook gewoon kwaliteit staat. Want op dit moment hebben wij ook gewoon een last van die cowboys die nogmaals de garage opgeruimd hebben. En daar bouwkundig keurder spelen. En dat zegt ook een verkopende makelaar, ja weet je die keuring, laat lekker zijn. Wij horen wel eens vaker als wij keuringen doen, van ja, we hebben ook net een keuring bij die of die laten doen.

Maar die was binnen kwartier klaar. En jullie doen er bijna twee uur over. Hoe zit dat verschil dan? Dan ga ik weer vertellen, maar er zijn geen richtlijnen hoe je het moet doen. Wij vinden dat het zo moet. En een ander vindt dat je het dan met een half A4'tje af kan doen.

Sander: Maar daar hebben we dan toch keurmerken voor? Ik las over keurmerken van NWWI tot Bouwgarant. Wat zeggen die keurmerken dan?

Ralf: Dan zijn die twee keurmerken, die hebben daar niks mee te maken. NWWI, dat is meer voor de taxateur. Bouwgarant is echt voor de aannemer voornamelijk nieuwbouw. Maar wij hebben bijvoorbeeld RBI en Vakkundig Gekeurd. RBI en Vakkundig Gekeurd? Ja, en Vakkundig Gekeurd, daar zitten wij zelf bij als organisatie. En dan heb je wel al een stukje professionaliteit erin zitten.

Want je moet voldoen aan een aantal richtlijnen. En ik weet bij ons, bij Vakkundig Gekeurd is het onder andere de verzekering waar je moet voldoen. Algemene voorwaarden zijn door de Consumentenbond gekeurd. Dat soort dingen allemaal. Dus daar heb je wel een schifting. Dus als je al een rapport opvraagt, dan zul je altijd toch even moeten vragen bij bedrijven die je inschakelt. Welke keurmerken heb je?

Sander: Precies. Precies. Ja. Straks had jij het erover, Etienne, dat mensen misschien wat minder kritisch worden in deze markt. Dat is een beetje de ontwikkeling, de trend die je stilaan ziet. Ralf, ik vroeg me dat daarom juist aan de andere kant af.

Merk je ook wel eens dat er wat druk ook wel eens wordt uitgeoefend? Dan misschien is het niet door een makelaar, dan wel door een consument. Of door een verkoper. Dit is wel een orde dit. Of hier kunnen we misschien wel wat milder mee omgaan met deze scheur.

Ralf: Nou ja, vanuit de verkoper. Of het is een vochtplek. Vanuit de verkoper, die kan eigenlijk zeggen wat hij wil. Wij zien gewoon wat zijn pand is. En dat is een punt. Moet je wel eens even in je schoenen staan om dat soort druk.

Sander: Bestaat die druk namelijk?

Ralf: Ja, soms bestaat die er wel. Het komt heel zelden voor, maar het komt wel eens voor dat wij zeggen van ja, ik zou het fijn vinden als u als verkoper onder in de kamer gaat zitten. Dan kan ik met mijn klant rondlopen. Ja, precies. Want wij vinden het ook niet fijn om dingen te vertellen daar waar een verkoper bij is. Dus één, natuurlijk een stuk juridisch.

Want de koper die heeft dan dadelijk ook iets nog om wellicht voor te onderhandelen. En dat zou ik anders al weggeven. En ten tweede, iemand heeft zijn huis 30, 40 jaar verbouwd met alle liefde. En die ga jij daar afkraken. Ja, dat wil je ook niet. En dat is natuurlijk ook niet fijn voor zo'n verkoper.

Sander: Maar goed, jij doet ook weleens keuringen in opdracht van een verkopende partij voordat die woning op de markt komt. En dat is natuurlijk de rol weer totaal anders.

Ralf: Anders, ja. Maar dan zit je al voor in het react en dan loopt er nog geen koper mee.

Sander: Is er iets in de laatste jaren ook wel veranderd? In de laatste decennie misschien wel aan bouwstijl. En dat verandert jouw vak en jouw beoordelingsvermogen natuurlijk ook wel. Hoe je een huis beoordeelt. Hebben we het over een huis van de jaren 30 of jaren 80? Of is het haast nieuwbouw?

Ralf: De bouwstijl uiteraard verandert ook. De bouwtechnieken. Maar gebreken komen in allerlei vormen voor. Het is natuurlijk wel zo dat je houten vloeren in oude panden zitten. Je hebt natuurlijk niet de nieuwe panden. Dus je hebt wel andere onderdelen die je moet beoordelen met hun eigen eigenschappen. Maar daar kan ik wel bij zeggen. De oude bouw is wat solider dan de nieuwe bouw.

Sander: Is het bij jou ook dat je weet ik ga een ouder pand verkopen. Dat je weet oké deze bouwstijl zorgt er niet wel voor dat het solide is.

Etienne: Ja ik treed alleen op als aankoopmakelaar. Dus ik koop met klanten aan. Ik verkoop het niet. Maar je weet in de verschillende bouwperioden hebben ieder hun eigenschappen. En je weet wel waar je op moet letten in bepaalde typologieën. Maar dat is wat Ralf zegt ook bij nieuwere woningen kunnen gebreken zich voordoen. Maar zo heeft iedere bouwperiode zijn eigen kenmerken.

Sander: Ja we gaan het hebben over mijn favoriete rubriek. Precies ja je kent het wel hè. Even stiekem struinen op makelaarssites of op funda. Op zoek naar dat onbereikbare huis. Die bijzondere architectuur. Of de maffe inspiratie in het interieur.

Jullie zien ze ook dagelijks wel voorbij komen. Welk pareltje hebben jullie meegenomen. Voor jou misschien nog even lastig Ralf. Want jij zit natuurlijk net een ander vak. Maar jij ziet heel veel voorbij komen. Etienne.

Etienne: Ja ik zie natuurlijk heel veel woningen. Leuk hier in de regio natuurlijk. Van starterswoningen tot de topvilla's. Ik keek gisteravond op funda. En ik verbaasde me wel over het aantal woningen dat in Nederland aangeboden wordt.

Sander: Boven de 10 miljoen. 10 miljoen?

Etienne: Boven de 10 miljoen.

Sander: En hoeveel waren dat dan?

Etienne: Ja dat zijn er meer dan 10. En er staan er ook een aantal in het buitenland op. Maar vooral in Nederland. En toen viel mij in. Ik heb een tijdje geleden geluisterd naar de podcast Villa Betty. En dat is een villa onbekend.

Hij staat in Amsterdam aan de Overtoom. Hij is ook niet te koop. Maar er is wel een poging gedaan door John de Mol. Die zou daar 34 miljoen op hebben geboden. Een fantastisch groot pand. En die podcast maakte me nieuwsgierig naar die woning.

Dus ik ben wel erin gedoken. Wat kan ik er nou over te weten komen? Dat er staan wat oude foto's online. En gelukkig hebben we bij de NVM een applicatie waar je met luchtfotografie eigenlijk elk object in Nederland al van achter je bureau kunt analyseren.

Sander: Wat heerlijk.

Etienne: Ik ben daar eens ingedoken. Het is echt een fantastisch pand. Fantastisch pand. Eigenlijk ik kom wel eens in Amsterdam. Loop wel eens door het Vondelpark. En daar ligt die woning. En hij is me nog nooit opgevallen. Maar het is het grootste en duurste huis van Nederland te zijn.

Sander: Wat heerlijk inderdaad. Maar niet te koop dus.

Etienne: Niet te koop. Maar aanrader om die podcast te luisteren. Bij deze inderdaad.

Sander: Ik draai het toch bij jou even om. Als we het hebben over de pareltjes. Zoals het je hem mooi benoemt. Jij komt toch wel eens in panden waarvan je denkt. Jeetje wat is hier in hemelsnaam gebeurd.

Ralf: Ja helaas wel. Af en toe komen we eens in panden. Als ik dan op kantoor ben. Dan zeg ik doe me weer een tetanispuit. Want het was alweer zover. Soms mensen onterende situaties. Ja echt.

Triest. Maar dan is het een bouwval. Of dan kom je schimmels tegen. Absoluut. Ja. Ernstig. Heftig ja.

Sander: Ik heb een luisteraarsvraag die nog binnenkomt. Mirjam Laarhoven uit de Boorn die vraagt. Wij hebben een keuring laten doen. Ralf ik denk dat die van jou is. Om deze vraag te beantwoorden.

Maar de inspecteur die miste een lekkage in het dak. Voor de duidelijkheid de luisteraars. Dat gaat niet doen voor jou. Wie is daar dan eindelijk eigenlijk verantwoordelijk voor? De verkoper, de makelaar of de bouwkundige en de inspecteur dus?

Ralf: Ik denk dat die eerste vraag moet liggen bij de verkoper. Ja. Dan kom ik weer op dat verborgen gebrek. Wist hij niet ervan? Ja. Dat zo was.

En als hij ervan wist had hij het moeten zeggen? Juist. Dat niet gebeurd is. En het kan natuurlijk in het extremste geval altijd gebeuren dat een keurder iets over het oog ziet. Dat kan. We zijn allemaal met mensen.

Maar dan is het juist goed om te weten dat hij dus bij zo'n club zit als het RBI of Vakkundig Gekeurd. Waarom? Je bent verplicht om een verzekering te hebben. En daarnaast weet ik bij Vakkundig Gekeurd die bijvoorbeeld een geschillencommissie. Dus je kunt daar altijd verder mee. Ja.

En als je natuurlijk die meneer op de hoek hebt, dan worden het een lastig verhaal. Precies. Ja. Maar het begint bij de verkoop.

Sander: Nog iets naartoe te volgen, Etienne?

Etienne: Nee, ja. Dat is wat Ralf zegt. Maar je moet eerst gaan kijken van ja, had die verkoper het kunnen weten? Of wist hij het? Is het eraan gerepareerd? Of niet?

En zo pel je dat af. Maar dat is mensenwerk. De koper kan iets missen. De aankoopmakelaar kan iets missen. En bouwkundige kan iets missen.

Sander: Mooi. We zijn veel te weten gekomen over inspecties en keuringen en keurmerk. En waar je wel of niet op moet letten. Wat is jullie ultieme tip die je nog wil meegeven aan het eind van deze aflevering?

Etienne: Ja, schakel bij twijfel altijd een adviseur in. En een bouwkundige keuring kan nooit kwaad. Zelfs bij een woning die gewoon in orde is, kan het je in ieder geval ook een indicatie geven van onderhoudskosten die je op termijn gaat krijgen. Je komt beslagen ten ijs. Je weet wat ook in de toekomst op je af gaat komen.

Sander: Dan kan je het haast niet mee oneens zijn. Klopt helemaal.

Ralf: Daarom heb ik misschien wat anders. Op het moment dat je gaat verbouwen. En heel veel mensen halen dan de oude kozijnen eruit. En zetten dan mooie kunststofkozijnen in. Hou er alsjeblieft eens rekening mee dat er ook een staalconstructie in die opening moet komen. Heel vaak komen we huizen tegen waar dit gebeurd is. En kunststof heeft gewoon minder draagkracht als hout.

En wat gaat dan gebeuren? Het metselwerk daarboven gaat ook zakken. En dat betekent dat ik de hele gevel vol met scheuren krijg. En dat is zo'n kleine moeite om er even rekening mee te houden. Kleine tip. Dan komen we die al minder vaak tegen in de rapporten.

Sander: Dat zijn mooie. Dat zijn de praktische tips. Heel mooi dat je die nog even noemt. Heel veel dank voor jullie bijdrage van A. Ralf Degens van Rade Bouwadvies in Heerlen. En Etienne Erkens van Erkens Aankoopmakelaar in Beek.

En u bedankt voor het luisteren naar De Wooncast. Powered by NVM Limburg. Volgende maand dan zijn we er weer. Blijf ons volgen via jouw traditionele podcast kanalen. Volgende maand dan hebben we het over hypotheekadvies. Tot dan.