Neemt AI het werk van de makelaar over?

Kan AI tegenwoordig een huis taxeren?

Laurent Pitti uit Gronsveld stuurde de vraag in die het onderwerp precies vat: AI kan tegenwoordig huizen taxeren en verkoopteksten schrijven — denken jullie dat ik over vijf jaar nog een menselijke makelaar nodig heb?

Joost Voshaart van Vandaag Makelaars in Venray antwoordt zonder aarzeling ja, en voegt er eerlijk aan toe dat je van een makelaar weinig anders kunt verwachten. Zijn onderbouwing gaat vervolgens niet over techniek maar over de aard van het werk: "Het is een people-to-people business. En dat gaat AI ons nooit vervangen. Tuurlijk gaat het ons makkelijker maken. De taken zullen veranderd worden. We zullen misschien niet meer voor die waardebepaling langs moeten komen. Maar bezichtigen, het onderhandelen. AI kan niet zo goed onderhandelen als ik."

Dat is een preciezer antwoord dan het lijkt. Voshaart geeft namelijk meteen een taak weg: de waardebepaling aan de keukentafel kan volgens hem over vijf jaar best door een model gedaan worden. Hij zet de grens bij wat er in een huis en aan een onderhandelingstafel gebeurt, niet bij het rekenwerk.

Ralf Vankan van V&H Vastgoed in Sittard trekt dezelfde streep. Hij noemt AI prima voor advies, voor het verzamelen van gegevens en voor het maken van teksten, maar niet voor de verkoop zelf. Ook hij vraagt zich hardop af of hij zich hier over vijf jaar niet voor schaamt. Dat voorbehoud staat op het bandje.

Wat doet AI nu al op een makelaarskantoor?

Het concreetste gebruik zit in de teksten. In het makelaarsprogramma van Vandaag Makelaars zit inmiddels een extra knop op het dashboard die de verkooptekst genereert zodra de gegevens van een woning ingevuld zijn. Maar zo gebruiken ze hem in de praktijk niet.

Voshaart: "Wij tikken de tekst nog wel helemaal zelf. Maar we laten ChatGPT er nog wel even een leuk sausje overheen gooien." Als het even niet vlot, doet het model de creatieve laag; de inhoud komt van het kantoor.

Het tweede gebruik is minder zichtbaar: het samenvatten en ordenen van gegevens. Dat is precies het werk waar een taalmodel goed in is en waar een makelaar veel tijd aan kwijt was.

En er is een generatiepatroon. Voshaart, die het kantoor van zijn vader overnam en inmiddels met zijn zoon in de zaak zit, ziet dat verschil dagelijks: "Hij is er vooral veel handiger in. Als je ziet hoe die dingen op social media zet en hoe lang ik daarmee bezig ben." Zijn conclusie is niet dat hij moet bijleren, maar dat hij het overlaat. Ieder zijn vak.

Waarom de tekst die het beste werkte, met de hand geschreven was

In dezelfde aflevering vertelt Vankan over een oud seinwachtershuisje langs het spoor in Sittard: een monument, met een bunker in de tuin waar in de oorlog mensen schuilden, verbouwd tot een modern huis met zonnepanelen. Er kwamen uitsluitend liefhebbers op af, en de koper kwam van buiten de provincie.

De tekst waarmee dat huis verkocht werd, kwam niet uit een generator. "Dat verhaal heeft de eigenaresse zelf geschreven voor ons. En wij hebben dat ook gebruikt in de teksten voor de brochure en op Funda. En daar hebben de mensen op gereageerd."

Dat is het scherpste bewijs in de aflevering voor wat AI wel en niet kan. Een model kan een correcte, vlotte woningtekst schrijven. Wat het niet kan, is weten dat er in die tuin een bunker ligt en dat dat het detail is waar de juiste koper op afkomt. Die kennis zit bij de bewoner en bij de makelaar die ernaar vraagt.

De data waar je niet bij komt

Voor de vraag of AI kan taxeren, is er een technisch punt dat zwaarder weegt dan de kwaliteit van het model: waar haalt het zijn cijfers vandaan?

Een publiek AI-model werkt met wat openbaar is. Dat zijn vraagprijzen: wat er gevraagd werd voor woningen die te koop stonden. Wat er werkelijk betaald is, staat daar niet bij. Die transactiegegevens verzamelen NVM-makelaars zelf en zij zijn ondergebracht in BrainBay.

Vankan: "Die data hebben wij eigenlijk wel een beetje samengevat in BrainBay. Daar zitten alle data in van transacties, resultaten. En welke prijzen je in welk gebied moet hanteren. En daar komen de mensen niet bij. Dat is alleen voor ons als NVM-makelaar."

Op de vraag wat dat betekent voor de toekomst van het vak is hij uitgesproken: "Dan moeten wij die data die van ons is, die moeten we beschermen. Die moeten we niet zomaar op straat gooien."

Het praktische gevolg voor je is dit: een prijs die je door een AI-tool laat berekenen, is gebaseerd op wat mensen vroegen, niet op wat kopers betaalden. In een markt die beweegt, zit daar het verschil. Dat maakt zo n schatting niet waardeloos — als eerste ordegrootte is die prima — maar het is geen onderbouwde waardebepaling en al helemaal geen taxatie.

De beweging gaat juist de andere kant op

Wie verwacht dat digitalisering het makelaarswerk verder zou uitkleden, ziet in Limburg het omgekeerde. Vankan noemt als trend van de maand dat het vak terugkeert naar het echte makelen van vroeger.

De jaren waarin alles online en snel ging, waarin je een vast tijdvak kreeg om een woning te bezichtigen en daarna moest bieden, zijn volgens hem voorbij. Die druk is eraf, en daarmee komt er weer aandacht — voor de koper en voor de verkoper.

Hij hecht eraan dat een tweede bezichtiging altijd mogelijk hoorde te zijn, ook toen dat ongebruikelijk was geworden. Zijn redenering: de koper van nu is over tien jaar de verkoper. Dat is precies het soort langetermijnrelatie waar een model niets mee kan.

Hetzelfde geldt voor het makelaarskantoor in het kleine dorp, waarvan al jaren voorspeld wordt dat het door de grote kantoren wordt opgeslokt. Voshaart ziet dat niet gebeuren: het is people's business, en je moet de local hero in dat dorp zijn. Wie vanuit een centralere stad de dorpen erbij pakt, is dat niet.

Wat je hiermee kunt als koper of verkoper

Gebruik AI waar het sterk is: uitleg van begrippen, een lijst met vragen voor de bezichtiging, een eerste gevoel bij een prijsklasse, het doorlezen van documenten. Dat scheelt tijd en maakt je een betere gesprekspartner.

Vertrouw er niet op waar de gegevens ontbreken. Een waardebepaling of een bod bouw je niet op vraagprijzen van het open web. En de twee momenten waarop het geld verdiend of verloren wordt — wat je in dat huis ziet en hoe er onderhandeld wordt — zijn precies de momenten die niemand voor je kan automatiseren.

Vankans slottip gaat daar rechtstreeks over: "Blijf vooral bij die makelaar. Of je nu koopt of verkoopt. Kies voor kwaliteit, voor iemand die echt luistert. En dan is het een goed gesprek en een goed advies vaak beter dan de laagste courtage."

Voor het advies en voor het verzamelen van je gegevens en het maken van je teksten is het allemaal prima. Maar het blijft mensenwerk. Een huis verkopen, dat is een gevoel. Een algoritme kan dat niet.