Wat maakt een NVM-makelaar anders?

Is de titel makelaar wettelijk beschermd?

Sinds de beëdiging in 2001 verdween, is de titel makelaar niet meer beschermd. Er is geen diploma vereist, geen register waarin je moet staan en geen instantie die je kan schorsen. Dennis Holthuijsen van Intermakelaars zegt het in aflevering 10 zonder omhaal: iemand die morgen wakker wordt en denkt "ik word makelaar, want ik heb geen beroep meer", die mag dat gewoon.

Dat is geen theoretisch punt. Ralf Degens, bouwkundig adviseur in Heerlen, ziet hetzelfde in zijn eigen vak, dat net zo vrij is: "Als je een keer de garage opgeruimd hebt, bij wijze van spreken, mag je je morgen bouwkundige noemen."

Alles wat een NVM-makelaar onderscheidt, is dus geen wettelijke verplichting maar een zelfopgelegde. Dat is precies waarom het de moeite waard is om te weten wat die verplichtingen inhouden.

Opleiding en permanente educatie

Om lid te worden van de NVM moet een kantoor aan basiskwalificaties voldoen, en de vereniging schrijft voor wie binnen dat kantoor welke werkzaamheden mag doen. Dat laatste is het punt dat Maarten Kirkels van Hermans Makelaars in aflevering 11 benadrukt: het is een kantoorbrede eis, niet een keurmerk dat aan één persoon hangt.

Eric Horsmans van Aelmans Woningmakelaars in Voerendaal beschrijft wat er achter de term registermakelaar zit: iemand die drie jaar is opgeleid, "op alle facetten — zowel fiscaal, financieel, op marketingniveau, op juridisch niveau".

Daarna houdt het niet op. "We worden als makelaar permanent gedwongen om educatie te volgen", zegt Kirkels. "Om bij te blijven in de juridische ontwikkelingen, in ontwikkelingen in de markt, in regelgeving."

In een vak waarin in twee jaar tijd het funderingsrisico verplicht in het taxatierapport kwam, de energielabelplicht werd uitgebreid naar monumenten en een nieuw biedprotocol werd ingevoerd, is dat geen formaliteit. Jack van Oppen vat het samen: "Er komt steeds wat bij. Er gaat niks van af."

Waar kun je terecht met een klacht over een NVM-makelaar?

Het verschil tussen een gedragscode en een gedragscode met gevolgen, is dat er iemand is bij wie je kunt aankloppen. De afspraken uit de NVM-erecode zijn gekoppeld aan een klachtenprocedure en tuchtrecht. Kirkels: "Bij de NVM geldt: als je je er niet aan houdt, dan kom je voor de ledencommissie en moet je je daarvoor verantwoorden."

Het duidelijkste voorbeeld daarvan is het biedlogboek, dat vastlegt welke biedingen er op een woning binnenkwamen en onder welke voorwaarden. Dat is een NVM-verplichting, geen wet. Van Oppen wijst precies op dat gat: het geldt "niet voor de eenpitters en de mensen die gewoon maar wat aanrommelen in de markt".

Er zit ook een onderling belang in. "Maarten en ik werken nooit samen", zegt Van Oppen over zijn tafelgenoot, "maar we moeten erop kunnen vertrouwen dat we die standaard allebei respecteren."

Wat gebeurt er als een NVM-makelaar een fout maakt?

Dit is het argument dat het minst wordt genoemd en dat financieel het zwaarst weegt. Een makelaar die niet is opgeleid en nergens is aangesloten, kan zich niet verzekeren voor beroepsaansprakelijkheid.

Horsmans beschrijft het gevolg nuchter: een woning die iedereen wil hebben, verkoopt zo iemand ook wel. "Maar op het moment dat er problemen zijn, of hij maakt een fout, en de klant wordt er dan ook financieel gedupeerd — dan heb je een probleem."

Bij een aangesloten kantoor valt die schade onder een verzekering. Dat verandert niets aan de kans dat er een fout gemaakt wordt; het verandert wie hem betaalt.

De data: waarom de onderbouwing zwaarder weegt dan het gevoel

Alle transacties die in Nederland plaatsvinden komen terecht bij BrainBay, het onderzoeksbureau van de NVM. Aangesloten makelaars kunnen daaruit putten voor referenties bij een prijsonderbouwing.

Dat verschilt van de openbare bron waar de meeste mensen op afgaan. Horsmans legt uit waarom: het Kadaster registreert een woning pas bij de overdracht, terwijl de NVM registreert op het moment dat er verkocht wordt. "Dus we zitten heel vooraan in die markt."

Waar dat toe leidt, illustreert Stefan Stijns van Boek & Offermans in aflevering 1. Verkopers baseren hun prijsverwachting graag op transacties die ze denken te kennen, "maar die niet blijken waar te zijn". Van horen zeggen, noemt hij dat: "de meest slechte bron die je kunt hebben".

Dat is geen argument dat een makelaar het beter weet. Het is een argument dat een prijs onderbouwd hoort te zijn, en dat je mag vragen waaróp de voorgestelde vraagprijs gebaseerd is.

De NVM schrijft regelgeving voor wie binnen welk kantoor welke werkzaamheden mag verrichten. Dus iemand die met een NVM-makelaar zaken doet, die weet: als ik ga bezichtigen, dan heb ik een gekwalificeerd iemand voor me staan.