Box 3 en je verhuurde woning: de stand van zaken

Waar staat het wetsvoorstel box 3 nu?

De Wet werkelijk rendement box 3 is op 12 februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen. Daarna liep het anders dan gepland. De Eerste Kamer wilde verzachtingen, en op 30 juni 2026 werd de stemming aangehouden tot er een novelle ligt — een wijziging op het eigen wetsvoorstel, die op Prinsjesdag 2026 wordt aangeboden.

De beoogde ingangsdatum blijft 1 januari 2028. Tot die tijd blijft het bestaande stelsel gelden, inclusief de tegenbewijsregeling waarmee je kunt aantonen dat je werkelijke rendement lager lag dan het forfaitair veronderstelde rendement.

Dat is precies de situatie die Etienne Erkens, voorzitter van NVM Limburg, in aflevering 7 als het kernprobleem benoemt. Niet de hoogte van de heffing, maar de duur van de onzekerheid: er is inmiddels jarenlang niet duidelijk waar verhuurders op moeten rekenen.

Waarom pakt box 3 anders uit dan box 2?

Het onderscheid dat in de discussie het vaakst wordt overgeslagen, is dat tussen de particuliere verhuurder en de professionele belegger. Zij zitten fiscaal in twee verschillende werelden.

Mischa Pletsers van Hypodomus in Maastricht legt het in aflevering 7 uit: "Box 3 is alleen voor de particulieren. De professionele zit in box 2 met een bv. Die kunnen vaak een hoop aftrekken: verduurzaming, verbouwing, dat wordt allemaal afgetrokken. Bovendien rekenen zij pas af bij staking."

Voor de particulier met twee of drie appartementen geldt dat niet. Die kan de kosten van verduurzaming, onderhoud of een verbouwing niet aftrekken, en betaalt jaarlijks over het vermogen. Zet daar een verplichting naast om voor 2029 naar minimaal energielabel D te gaan, en de rekensom kantelt.

"Ook als er verduurzaming moet worden uitgevoerd, dat mensen zeggen: ja, dan moet ik zoveel gaan investeren, dan is het rendement weg. En dan verkoop", constateert Pletsers.

Wat er in de markt gebeurt: uitponden

Het gevolg is zichtbaar in de cijfers en in de praktijk van elke makelaar. Particuliere beleggers stoten hun huurwoningen af zodra er een mutatiemoment is: de huurder vertrekt, en de woning gaat niet opnieuw in de verhuur maar in de verkoop. Dat heet uitponden.

Voor de koopmarkt is dat op korte termijn gunstig — er komt aanbod bij. Voor de huurmarkt is het dat niet. Elke uitgeponde woning is een huurwoning minder in een segment dat al schaars was. Pletsers vertelt dat er op het laatste appartement dat hij te huur aanbood ruim zestig aanmeldingen binnenkwamen. "Dat was gewoon niet te doen."

In Limburg heeft dat een extra dimensie. In Brunssum, waar het internationale hoofdkwartier Joint Force Command zit, huren militairen en hun gezinnen die elke drie tot vier jaar muteren. Jack van Oppen signaleert in aflevering 11 dat verhuurders die woningen na een vertrek niet opnieuw verhuren maar verkopen — waardoor een gespecialiseerd huursegment langzaam verdwijnt.

Wat je nu kunt doen als particuliere verhuurder

Neem geen beslissing op basis van een wetsvoorstel dat nog kan veranderen. Dat is precies waar de novelle over gaat: het parlement is het nog niet eens over de vorm.

Wat je wel nu kunt doen, is rekenen met wat al vaststaat. De verplichting om verhuurde woningen voor 1 januari 2029 naar minimaal energielabel D te brengen, is geen voorstel meer. Het tarief overdrachtsbelasting voor woningen die je niet zelf bewoont staat sinds 1 januari 2026 op 8 procent, terug van 10,4 procent — dat maakt aankoop juist goedkoper dan vorig jaar. En de huurprijs die je mag vragen, volgt uit het woningwaarderingsstelsel, niet uit wat de markt zou willen betalen.

Zet die drie naast je eigen situatie voordat je kijkt naar box 3. In veel gevallen zit de doorslaggevende factor daar, en niet in de fiscaliteit die nog in beweging is.

En houd de horizon in de gaten. Beide makelaars in aflevering 7 komen op hetzelfde uit: verhuur is een langetermijninvestering. "Als je denkt: vandaag kopen en ik verhuur het voor anderhalf jaar en dan ga ik mijn geld ophalen, dan zou ik ook adviseren om een andere richting te kiezen", zegt Pletsers.

De kleine particulieren, vaak de MKB'ers die iets voor hun pensioen willen opbouwen, die zien dat vaak als het meest interessante om dat te doen. Maar voor hun gelden die regels niet. Je kunt niks aftrekken.