Het energielabel en wat je kunt lenen

Waarom telt het energielabel mee bij je hypotheek?

De redenering achter de regeling is eenvoudig: een goed geïsoleerde woning heeft lagere energielasten, dus houdt de bewoner maandelijks meer over voor de hypotheek. Daarom mag je bij een gunstig energielabel meer lenen dan je inkomen op zichzelf zou toelaten.

Frank Blok van Hauzer & Partners in Venlo noemt in aflevering 9 een orde van grootte die veel kopers verrast: bij nieuwbouw met een label van A met meerdere plussen kan de leencapaciteit 40.000 tot 50.000 euro hoger liggen.

Dat verandert het beeld dat nieuwbouw per definitie te duur is voor starters. De vierkantemeterprijs ligt hoger, maar de leenruimte ook — en het onderhoud is de eerste tien jaar minimaal.

Naast de ruimere leencapaciteit bestaan er aparte budgetten voor energiebesparende voorzieningen. Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie kan het totaal in 2026 oplopen tot 498.200 euro als je in verduurzaming investeert, tegenover een reguliere kostengrens van 470.000 euro.

Voor verkopers: je label is je kopersbereik

De keerzijde geldt bij verkoop. Hoe slechter het label, hoe kleiner de groep kopers die je woning kan financieren.

Stefan Stijns van Boek & Offermans Makelaars in Maastricht ziet in aflevering 1 een fout die hem opvalt: woningen die worden geadverteerd met een oud label dat technisch nog geldig is, terwijl de eigenaar intussen heeft verduurzaamd.

Hij beschrijft een concreet geval: een woning met een E-label, waarna de eigenaar het dak liet isoleren, een HR-ketel liet plaatsen en HR-beglazing liet zetten — zonder het label te laten aanpassen. Zijn advies: "Die twee- of driehonderd euro wat je dat kost om dat label te verbeteren, dat gaat jou duizenden euro's extra geld opleveren." Het verkoopresultaat was daarna aantoonbaar beter.

Een label is tien jaar geldig. Dat is precies lang genoeg om te vergeten dat er in de tussentijd van alles is veranderd aan je woning.

Verduurzamen vóór de verkoop: wel of niet?

De vraag of je nog moet investeren voordat je verkoopt, komt in meerdere afleveringen terug, en het antwoord is steeds hetzelfde: het hangt ervan af, en meestal niet.

Grote ingrepen verdienen zich zelden terug. Dennis Holthuijsen rekent in aflevering 10 voor dat een keuken van 25.000 euro niet in de waarde terugkomt, simpelweg omdat smaak persoonlijk is.

Voor verduurzaming ligt dat genuanceerder, omdat het effect via de leencapaciteit loopt en niet via smaak. Maar dat betekent niet dat je een warmtepomp moet installeren om te verkopen. De vuistregel die uit de afleveringen naar voren komt: laat het label opnieuw opmaken als je al verduurzaamd hebt, en overweeg gerichte, goedkope maatregelen die veel labelwinst opleveren. Aan een volledige verduurzaming op het laatste moment begin je niet.

Ankie Spee wijst in aflevering 2 op iets wat kopers wél zelf moeten meewegen bij een verbouwing: houd rekening met wat er later nog komt. "Als je nu gaat verbouwen, houd er rekening mee dat je misschien straks wel — dat is de bedoeling — ooit van het gas afgaat."

Telt het energielabel ook mee bij verhuur?

Wie verhuurt, heeft met het energielabel op twee manieren te maken, en beide raken direct het rendement.

Ten eerste bepaalt het label mede de huurprijs. Sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 geldt het woningwaarderingsstelsel ook in het middensegment, en het energielabel levert punten op. Meer punten betekent een hogere maximale huur.

Ten tweede geldt er een eis. Verhuurde woningen moeten per 1 januari 2029 minimaal energielabel D hebben. Belangrijk om precies te zijn: er komt géén verhuurverbod voor woningen met label E, F of G — dat is expliciet zo besloten. Gemeenten kunnen wel optreden om verhuurders te bewegen de woning naar minstens label D te brengen. Monumenten en kleine vrijstaande huurwoningen vallen buiten die eis.

In aflevering 7 wordt dat als een van de redenen genoemd waarom particuliere verhuurders uitponden: de investering is fors, en in box 3 is die niet aftrekbaar.

Wat je concreet kunt doen

Ben je koper? Vraag het definitieve energielabel op vóór je biedt, niet het voorlopige. Laat je hypotheekadviseur doorrekenen wat het label doet met je maximale hypotheek — het kan het verschil zijn tussen twee woningen die je anders niet kunt vergelijken.

Ben je verkoper? Kijk of je label nog klopt met de werkelijke staat van de woning. Heb je geïsoleerd, beglazing vervangen of een efficiëntere ketel geplaatst, laat het label dan opnieuw opmaken. Het kost een paar honderd euro en het bepaalt wie je woning kan financieren.

Ben je verhuurder? Tel na hoeveel punten je woning scoort en waar het label daarin zit. En zet 1 januari 2029 in de agenda: dat is de datum waarop de eis van minimaal label D ingaat.

Nieuwbouwwoningen hebben soms A met vier plussen. Dat betekent dat de leencapaciteit soms 40.000 tot 50.000 euro hoger is. En dan heb je die starter mogelijk wel weer te pakken.