De Wet betaalbare huur: wat een verhuurder moet weten

Wat is het verschil tussen de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur?

In gesprekken over verhuur worden de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur regelmatig als één ding behandeld. Het zijn er twee, met verschillende data en verschillende onderwerpen.

De Wet goed verhuurderschap ging in op 1 juli 2023 en gaat over gedrag: geen discriminatie bij de selectie van huurders, geen intimidatie, een schriftelijke huurovereenkomst, duidelijke informatie over rechten en plichten, en beperkingen aan de waarborgsom. Gemeenten kunnen daarop handhaven.

De Wet betaalbare huur ging in op 1 juli 2024 en gaat over prijs. Die trok het woningwaarderingsstelsel door naar het middensegment. Woningen met 144 tot 186 punten vallen daarmee onder gereguleerde middenhuur, met een maximale huurprijs die uit de puntentelling volgt.

Hoe wordt de maximale huurprijs bepaald?

Dit is de verandering die de rekensom van een verhuurder het meest raakt. "Het gaat om punten. Het woningwaarderingsstelsel is er in de markt", zegt Etienne Erkens in aflevering 7. "En dat maakt heel erg uit hoeveel huur je zou mogen vragen voor het object."

De punten komen uit oppervlakte, voorzieningen, de WOZ-waarde en — belangrijk — het energielabel. Dat laatste maakt verduurzaming tot meer dan een verplichting: een beter label levert punten op, en punten leveren huurruimte op.

Voor een verhuurder betekent het dat de volgorde omdraait. Vroeger keek je naar de markt en bepaalde je de huurprijs; nu tel je eerst de punten en weet je wat het plafond is. Pas daarbinnen is er een keuze.

De regulering van middenhuur geldt voor nieuwe huurcontracten, en wordt periodiek geëvalueerd; een officiële evaluatie staat gepland voor 2029.

Wat betekent "koop breekt geen huur"?

Het tweede grote misverstand zit niet in de prijs maar in de looptijd. Huurovereenkomsten voor woonruimte zijn in beginsel voor onbepaalde tijd, en de bescherming van de huurder is stevig.

"Zolang die huurder netjes blijft betalen, kun je de huur niet beëindigen", legt Erkens uit. "Ook als je woning of appartement zou verkopen: koop breekt de huur niet. Dus die huurder is flink beschermd in Nederland."

Dat heeft een direct effect op je exitmoment. Een woning in verhuurde staat brengt minder op dan een lege woning, omdat de koper de huurder erbij krijgt. Wie zijn verhuurportefeuille ziet als pensioenvoorziening, moet dus vooraf bedenken hoe het einde eruitziet — niet pas op het moment dat het geld nodig is.

Erkens is er niet tegen: "Het is zeker goed dat er bescherming is." Maar het is wel een gegeven waar je de investering op moet inrichten, niet iets wat je onderweg oplost.

Wat mag je wel en niet bij het screenen van huurders?

De Wet goed verhuurderschap verbiedt discriminatie bij de selectie van huurders. Tegelijk heb je er belang bij te weten met wie je in zee gaat. Die twee zijn goed te verenigen, mits je op de juiste dingen toetst en dat consequent doet.

Mischa Pletsers beschrijft in aflevering 7 hoe dat in de praktijk gaat: een vaste vragenlijst voor elke kandidaat, controle van het betalingsverleden, en waar mogelijk een verhuurdersverklaring van de vorige verhuurder. Zijn belangrijkste praktische tip gaat over de werkgeversverklaring: "Bel die werkgever om te informeren of die ook daadwerkelijk daar werkt. Want met allerlei applicaties kun je een hele hoop dingen fake maken."

Objectieve, voor iedereen gelijke criteria zijn hier ook juridisch je beste positie. Een vaste procedure is verdedigbaar; een onderbuikgevoel is dat niet.

Wat verhuren in de praktijk vraagt

Beide makelaars komen op hetzelfde uit: verhuren is geen passief inkomen. Pletsers noemt het "een soort sport" — je moet het leuk vinden om te doen, en je moet erbovenop blijven zitten.

Hij geeft daar een voorbeeld bij dat weinig mensen zien aankomen: een verhuurder die nooit naar de vergaderingen van de vereniging van eigenaren ging, een eerder afgesproken eigen bijdrage daardoor miste, en uiteindelijk een advocatenbrief kreeg. "Je bent als eigenaar, als verhuurder, ook verantwoordelijk voor het complex."

Zijn tweede advies is aardser: verhuur panden in de buurt waar je zelf woont. "Ik merk wel eens dat mensen uit Amsterdam iets verhuurden of zo. Daar heb je er geen controle op." In een tijd waarin toezicht op onderhoud, verduurzaming en huurdersverplichtingen alleen maar toeneemt, weegt nabijheid zwaarder dan het rendement op papier.

Contracten zijn in beginsel allemaal voor onbepaalde tijd. En zolang die huurder netjes blijft betalen, kun je de huur niet beëindigen. Ook als je de woning zou verkopen: koop breekt geen huur.