Funderingsrisico bij verkoop: wat sinds 1 april 2026 verandert

Wat is er veranderd aan de fundering in het taxatierapport?

Tot voor kort was de fundering in een taxatierapport hooguit een opmerking, of een bijlage die je erbij kon vragen. Met het nieuwe model Taxatierapport Woonruimte, dat sinds 1 april 2026 geldt, is het een vast onderdeel geworden. De taxateur moet het funderingsrisico benoemen op een schaal van A tot en met E, op basis van gegevens van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek.

Dat is overigens geen wet, maar een sectorstandaard: een initiatief van de branche en het register van taxateurs, dat via geldverstrekkers in de praktijk bindend uitpakt. Dennis Holthuijsen van Intermakelaars in Horst en Venlo, zelf ook taxateur, benoemt het in aflevering 10 dan ook als iets dat "met name vanuit de bankenwereld" is gekomen.

De klasse zegt iets over het risico op funderingsproblemen op die locatie en bij dat type woning — niet over de feitelijke staat van díé specifieke fundering. Een A betekent niet dat er niets mis kan zijn, en een E betekent niet dat de fundering kapot is. Het is een signaal dat bepaalt of er verder gekeken moet worden.

Wat betekent risicoklasse D of E in de praktijk?

Bij een risicoklasse D of E hoort in de regel eerst een aanvullend, beperkt funderingsonderzoek voordat het taxatierapport afgerond kan worden. De uitkomst daarvan gaat mee in de waardering.

Voor een koper heeft dat twee gevolgen. Het eerste is tijd: een aankoop met een aanvullend funderingsonderzoek loopt langer door, en dat verhoudt zich slecht tot een korte financieringstermijn in de koopovereenkomst. Het tweede is geld. "Door die gewijzigde regelgeving zie je nu dat banken daar eisen aan stellen", zegt Holthuijsen. "En aan die klant vragen van: ja goed, prima dat je dit pand wilt kopen, maar hoe gaan we dit probleem oplossen?"

Dat is geen retorische vraag. Funderingsherstel is geen onderhoudspost maar een constructieve ingreep, en de kosten daarvan lopen doorgaans in de tienduizenden euro's. Een bank die dat ziet aankomen, wil weten waar dat geld vandaan komt voordat de hypotheek er ligt.

Waarom dit in Limburg zwaarder weegt dan elders

Funderingsproblematiek wordt in Nederland vaak geassocieerd met houten paalfunderingen in het westen en met droogstand door lage grondwaterstanden. In Limburg spelen andere oorzaken, en die zijn regionaal zeer ongelijk verdeeld.

In Parkstad en de Westelijke Mijnstreek is dat de nasleep van de steenkoolwinning. In het Geuldal en de andere beekdalen spelen water en bodemgesteldheid. Jack van Oppen van OPS Adviesmakelaardij in Brunssum wijst er in aflevering 11 op dat je bij verkoop moet kunnen aangeven dat de fundering "niet tot een bovenmatig risico leidt" — en dat dit in gebieden met mijnschade of waterproblemen automatisch gevolgen heeft voor de waarde van de woning.

Voor de mijnschade bestaat inmiddels een aparte route. Er is een fonds waarbij eigenaren schade kunnen melden die aan de voormalige mijnbouw wordt toegeschreven. Ralf Degens van Rade Bouwadvies in Heerlen noemt dat in aflevering 4 een goede ontwikkeling, met een belangrijke kanttekening uit zijn eigen praktijk: scheurvorming is vaak wel te herleiden tot de fundering, maar de oorzaak van de breuk ín die fundering is dat lang niet altijd.

Beoordeelt een bouwkundige keuring de fundering?

Een misverstand dat bouwkundig keurders wekelijks tegenkomen: dat een bouwkundige keuring ook de fundering nakijkt. Dat doet zij niet, en dat is geen nalatigheid.

"Dat is iets dat kan een bouwkundige niet direct", legt Degens uit in aflevering 4. "Want daar zou je namelijk voor moeten gaan graven. En als we één ding niet doen, is het zogenaamde destructief onderzoek."

Een keurder ziet dus wél de symptomen — scheurvorming, verzakking, klemmende deuren, scheefstand — en kan daaruit een vermoeden afleiden. Maar de fundering zelf beoordelen vraagt om ontgraven, en dat is werk voor een gespecialiseerd funderingsonderzoek. Wie zekerheid wil over de fundering, moet dat apart laten doen.

Wat je hiermee doet als verkoper

Zoek de risicoklasse van je woning op voordat je in verkoop gaat, niet als de taxateur van de koper er al staat. Blijkt er een D of E uit te komen, dan heb je twee keuzes, en allebei zijn ze beter dan afwachten.

Je kunt zelf funderingsonderzoek laten doen. Valt dat gunstig uit, dan heb je een document dat het algemene risicosignaal ontkracht en dat je kandidaat-kopers meteen kunt geven. Valt het ongunstig uit, dan weet je wat er speelt en kun je de vraagprijs daarop afstemmen in plaats van er halverwege de onderhandeling door verrast te worden.

Of je verwerkt het in je informatievoorziening en je prijs. Wat je niet moet doen, is hopen dat het niet opvalt. Sinds het funderingsrisico standaard in het taxatierapport staat, valt het per definitie op — en wel op het slechtst denkbare moment, namelijk als de koper zijn financiering rond probeert te krijgen.

Op het moment dat hij een woning koopt waar een funderingsprobleem onder blijkt te zitten, dan loop je niet tegen een kleine verbouwing aan, maar tegen een constructief gebrek.