De bouwkundige keuring: wat die wel en niet vindt

De twee misverstanden die keurders het vaakst horen

Gevraagd naar het grootste misverstand, noemt Ralf Degens van Rade Bouwadvies in Heerlen er in aflevering 4 meteen twee.

Het eerste gaat over de fundering. Daar wordt bij vrijwel elke keuring naar gevraagd, en het antwoord is nee: om de fundering te beoordelen moet er gegraven worden, en destructief onderzoek doet een keurder niet. Hij ziet wel de symptomen — scheurvorming, verzakking — maar de fundering zelf vraagt om gespecialiseerd onderzoek. Sinds 1 april 2026 komt het funderingsrisico overigens via een andere route boven water: het staat verplicht in het taxatierapport, met een klasse van A tot en met E.

Het tweede misverstand is de vraag "zou u dit huis kopen?". Degens: "Dat is natuurlijk ook niet aan de bouwkundige. Dat is heel subjectief." Wat hij levert, is de lijst met mankementen. Of die de prijs waard zijn, is je afweging.

Wat doet een bouwkundig keurder wél?

Een keuring beoordeelt het pand tegen een norm. Degens' kantoor hanteert het oude Bouwbesluit als maatstaf: de eisen waaraan je zou moeten voldoen als je voor het werk een vergunning aanvroeg. "Dus vinden wij dat het huis daar ook aan moet voldoen."

Daarnaast geldt: onderdelen die aanwezig zijn, moeten werken. "Een rolluik is niet verplicht, maar als je het erin zit, moet je het wel doen."

Het gaat om de basis: constructie, brandveiligheid, vocht. Niet om smaak. "Wij zeggen dus niks over het stukwerk, of dat mooi is en of er een roze badkamer in zit."

Er zit ook een adviesfunctie in die verder gaat dan het rapport. Degens filtert bewust op budget: als kopers een pand in slechte staat willen kopen en er nog een keuken, badkamer en aanbouw op de wensenlijst staan, vraagt hij wat er ná de aankoop nog beschikbaar is. "En dan komen ze vaak van: ja, we hebben zeker 30.000 bij elkaar gespaard. Dan probeer je dat verhaal wel even te weerleggen."

Waarom duurt de ene keuring een kwartier en de andere twee uur?

Dit is het punt waar de meeste kopers geld verliezen zonder het te merken. Bouwkundig keurder is in Nederland een vrij beroep: er is geen opleidingseis en geen richtlijn voor hoe een keuring eruit moet zien.

Degens formuleert het scherp: "Als je een keer de garage opgeruimd hebt, bij wijze van spreken, mag je je morgen bouwkundige noemen." Het gevolg hoort hij regelmatig terug van klanten: "We hebben ook net een keuring bij die of die laten doen, maar die was binnen een kwartier klaar. En jullie doen er bijna twee uur over. Hoe zit dat verschil dan?"

Het antwoord is dat er geen norm is. "Wij vinden dat het zo moet. En een ander vindt dat je het met een half A4'tje af kan doen."

Degens pleit zelf voor uniformiteit en toetsing, vergelijkbaar met de jaarlijkse examinering van energielabeladviseurs. Niet omdat hij wil dat er minder concurrentie is, maar omdat een waardeloos rapport de hele beroepsgroep ondermijnt: een verkopend makelaar kan dan zeggen "die keuring, laat maar zitten".

Waar je wel op kunt sturen: keurmerken

Bij gebrek aan een wettelijke norm zijn keurmerken het enige onderscheid dat je vooraf kunt controleren. Twee namen die vaak vallen zijn NWWI en Bouwgarant, en die zijn hier niet de juiste: NWWI hoort bij taxateurs, Bouwgarant bij aannemers en nieuwbouw.

Voor bouwkundige keuringen noemt Degens RBI en Vakkundig Gekeurd. Wat je daarmee koopt, is niet alleen een logo: aangesloten bedrijven moeten aan richtlijnen voldoen, zijn verplicht verzekerd, en hun algemene voorwaarden zijn door de Consumentenbond getoetst. Bij Vakkundig Gekeurd is er bovendien een geschillencommissie.

Dat maakt uit op het moment dat er iets misgaat. Ziet een keurder iets over het hoofd — en dat kan — dan is er bij een aangesloten bedrijf een verzekering en een route om verhaal te halen. Bij "die meneer op de hoek", in Degens' woorden, "wordt het een lastig verhaal".

Vraag dus voordat je opdracht geeft: bij welk keurmerk ben je aangesloten, hoe lang duurt de keuring, en wat staat er wel en niet in het rapport?

Wanneer laat je keuren?

Etienne Erkens beschrijft in aflevering 4 hoe hij daar als aankoopmakelaar mee omgaat. Hij vindt niet dat kopers bij de eerste bezichtiging al op details moeten letten — dat is zijn werk. Maar zodra hij twijfel krijgt over "extreme vocht, niet verklaarbare scheuren", dan is het moment daar.

Zijn tip aan het eind van de aflevering is ruimer: schakel bij twijfel altijd een adviseur in, en een bouwkundige keuring kan nooit kwaad. Ook bij een woning die in orde is levert het iets op, namelijk een indicatie van de onderhoudskosten die er op termijn aankomen.

Er is één timing die kopers over het hoofd zien: keuren vóór je een bod uitbrengt. Dan weet je wat je koopt én kun je bieden zonder voorbehoud van bouwkundige keuring, wat je bod aanzienlijk sterker maakt. Je betaalt de keuring dan wel, ook als je het huis niet krijgt.

Ook verkopers laten keuren, vóór de woning op de markt gaat. Dan weet je wat er speelt en kun je het meenemen in je prijs en informatievoorziening, in plaats van er halverwege de onderhandeling door verrast te worden.

De tip die het vaakst geld bespaart

Degens sluit aflevering 4 af met een praktische waarschuwing over verbouwen, en die is het herhalen waard omdat hij een veelgemaakte fout beschrijft.

Bij het vervangen van oude kozijnen door kunststof exemplaren wordt vaak vergeten dat er een staalconstructie in de opening moet. "Kunststof heeft gewoon minder draagkracht dan hout. En wat gaat er dan gebeuren? Het metselwerk daarboven gaat ook zakken. En dat betekent dat ik de hele gevel vol met scheuren krijg."

Dat is een kleine moeite tijdens de verbouwing en een groot probleem daarna — en het is precies het soort gebrek dat later in een keuring opduikt en dan de waarde van de woning drukt.

Kijkt u ook naar de fundering? Dat kan een bouwkundige niet direct. Want daar zou je namelijk voor moeten gaan graven. En als we één ding niet doen, is het zogenaamd destructief onderzoek.