Verborgen gebreken: mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Drie soorten gebreken, drie verschillende uitkomsten

In de standaard koopovereenkomst staat dat je de woning koopt met zichtbare én onzichtbare gebreken. Dat klinkt alsof je alles voor lief neemt, maar zo werkt het niet. Etienne Erkens onderscheidt in aflevering 4 drie situaties die juridisch heel verschillend uitpakken.

Ten eerste het zichtbare gebrek: de scheur in de muur, de vochtplek, het verouderde dak. Dat zie je, of je had het kunnen zien. Daar kun je achteraf niet op terugkomen.

Ten tweede het onzichtbare maar gemelde gebrek. Erkens: "Er kan iets achter een kast zitten waar je nu niets van kunt zien. Maar op het moment dat die woning leeg is, dan komt dat naar voren." Is dat gemeld — door de verkoper of geduid door de aankoopmakelaar — dan wist je ervan en koop je het bewust.

Ten derde het verborgen gebrek in juridische zin: iets wat je pas ontdekt nadat je eigenaar bent geworden en waarvan je niet op de hoogte was. Alleen die derde categorie kan tot aansprakelijkheid van de verkoper leiden.

Bij wie ligt de bewijslast bij een verborgen gebrek?

Hier zit de kern, en het is een ontnuchterende: bij een verborgen gebrek ligt de bewijslast niet bij de verkoper maar bij je.

Erkens: "De koper moet kunnen aantonen dat de verkoper weet had, of het echt wist. En dan kan er wellicht een schadevergoeding volgen. Maar dat is enorm lastig om dat aan te tonen."

Ralf Degens van Rade Bouwadvies in Heerlen illustreert hoe dun dat bewijs kan zijn. Een gebroken riool waar al vaker aan geknutseld is, is een klassiek geval: je ziet het niet, en achteraf moet je maar zien te bewijzen dat de vorige eigenaar het wist. "Je moet dan geluk hebben dat de buurman zegt: het rioolbedrijf heeft hier zes keer vorig jaar gestaan."

Hij noemt nog een voorbeeld uit zijn praktijk: een elektrische installatie waarvan de verkoper beweerde dat die geheel vernieuwd was, terwijl alleen de laatste dertig centimeter naar de stopcontacten was verlegd. Ook daar geldt: aantonen dat iemand het wíst, is iets heel anders dan constateren dat het niet klopt.

Wat gebeurt er als je als verkoper een gebrek verzwijgt?

De formulering die het onderwerp het bondigst samenvat, komt van Eric Horsmans in aflevering 10: "Een verborgen gebrek is nooit het probleem. Het probleem is het verzwijgen van een verborgen gebrek."

Dat is geen morele opmerking maar een praktische. Wie meldt wat hij weet, verkoopt de woning inclusief dat gegeven en is daarna klaar. Wie het weglaat, houdt een open einde dat jaren later terug kan komen — precies wanneer je dat het minst kunt gebruiken.

Horsmans wijst er bovendien op dat het meestal niet om kwade wil gaat: "De verkoper is vaak niet dat hij iets zegt of iets achter wil houden. Maar hij vergeet het gewoon." Dat is ook de reden dat NVM-makelaars met een uitgebreide vragenlijst werken. Die is in twee decennia van twee naar vier pagina's gegroeid en vraagt inmiddels tot en met laadpalen, zonnepanelen en beplanting die aan de fundering knaagt.

Praktische tip uit aflevering 1: heb je ooit een lekkage gehad en zit er nog een vochtplek, schilder dan niet alleen dat ene muurtje. "Dat werkt alleen maar wantrouwen bij een koper of bij zijn adviseur", zegt Erkens. Schilder de hele kamer en vertel wat er is geweest, of laat de plek zitten zodat de makelaar er uitleg bij kan geven.

Hoe vul je als koper je onderzoeksplicht in?

De onderzoeksplicht betekent niet dat je alles moet uitzoeken. Hij betekent dat je moet doorvragen waar je twijfelt — en dat je zwakker staat als je dat niet deed.

De praktische invulling is een bouwkundige keuring. Degens schat dat die zo'n 98 procent wegneemt van wat er te vinden is. "Alleen die 2 procent zijn gewoon heel erg lastig." Wat echt weggemoffeld is, ziet ook een keurder niet.

Schakel je een aankoopmakelaar in, dan verschuift de onderzoeksplicht naar hem. Dat is niet alleen een praktisch voordeel maar ook een juridisch relevant feit: de verantwoordelijkheid voor het uitvragen ligt dan bij een professional die daarvoor is opgeleid en verzekerd.

En als je twijfelt en toch koopt zonder te laten keuren? Erkens is daar helder over: dan bij de verkoper aankloppen als er iets blijkt, "dan sta je wel wat zwakker".

Wat als de bouwkundig keurder iets mist?

Een luisteraar in aflevering 4 legt precies dat scenario voor: er is een keuring gedaan, maar de inspecteur miste een lekkage in het dak. Wie is dan verantwoordelijk?

Degens legt de volgorde uit. De eerste vraag ligt bij de verkoper: wist hij ervan? Zo ja, dan had hij het moeten melden. Pas als dat niet aan de orde is, komt de keurder in beeld. "Het kan natuurlijk in het extreemste geval altijd gebeuren dat een keurder iets over het hoofd ziet. We zijn allemaal maar mensen."

En dan blijkt waarom het uitmaakt bij wie je de keuring liet doen. Bouwkundig keurder is, net als makelaar, een vrij beroep. Bij een keurder die is aangesloten bij een keurmerk als RBI of Vakkundig Gekeurd geldt een verplichte verzekering, en is er een geschillencommissie. "En als je natuurlijk die meneer op de hoek hebt, dan wordt het een lastig verhaal."

Erkens vult aan met de nuchtere slotsom: "De koper kan iets missen. De aankoopmakelaar kan iets missen. En de bouwkundige kan iets missen." Het gaat er niet om die kans tot nul terug te brengen, maar om te weten wie de schade draagt als het misgaat.

De verkoper heeft een mededelingsplicht. Aan de andere kant heeft de koper ook een onderzoeksplicht: op het moment dat hij twijfelt over zaken, moet hij daarop doorvragen.