Overbieden: wat je wel en niet kunt lenen

Hoeveel kun je maximaal lenen voor een hypotheek?

Bij een hypotheek gelden twee plafonds tegelijk, en het laagste van de twee wint.

Het eerste is de inkomenseis: op basis van je inkomen en verplichtingen bepaalt de geldverstrekker wat je verantwoord kunt dragen. Dat is het getal dat mensen bedoelen als ze zeggen "ik kan vier ton lenen".

Het tweede is de onderpandseis, en die wordt structureel vergeten. De woning zelf moet de lening dekken. Je kunt tot honderd procent van de marktwaarde financieren — de waarde die uit het taxatierapport komt.

Frank Hermans van Hermans Makelaars en De Hypotheekshop rekent het in aflevering 5 voor. Stel dat je vier ton kunt lenen en er staat een woning te koop voor 350.000 euro. "Dan gaan we ervan uit dat je 350.000 euro kunt financieren. Ik ga ervan uit dat de verkopend makelaar de woning voor de marktwaarde in de verkoop heeft gezet. En die 50.000 euro plus de kosten koper zal de koper uit eigen middelen moeten financieren."

De 50.000 euro aan onbenutte leenruimte is dus geen biedruimte. Het is ruimte die je alleen kunt gebruiken als je een duurder huis koopt dat óók zoveel waard is.

Wat betaal je bij een aankoop uit eigen zak?

Bij een aankoop zijn er twee posten die niet meegefinancierd kunnen worden.

De eerste is het bedrag waarmee je de taxatiewaarde overschrijdt. Marcello Oberdorf verwoordt het in aflevering 2 zoals kopers het moeten onthouden: "Dit kun je lenen tot aan de taxatiewaarde. En alles wat je meer biedt, moet je toch uit eigen zak betalen. En met name starters, die hebben dat nog niet door."

De tweede zijn de kosten koper: overdrachtsbelasting, notaris, kadaster, taxatie en advieskosten. Ook die moeten uit eigen geld komen.

Voor starters tussen 18 en 35 jaar die voor het eerst een eigen woning kopen, geldt daar wel een uitzondering op de grootste post: de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting. Die grens is per 1 januari 2026 verhoogd van 525.000 naar 555.000 euro. Blijft de koopsom daaronder, dan betaal je geen overdrachtsbelasting; kom je erboven, dan geldt 2 procent over de volledige koopsom.

Hoeveel moet je overbieden?

"Hoeveel moet ik overbieden" is de vraag die makelaars het vaakst krijgen en die het minst te beantwoorden is. Ankie Spee van Makelaardij Ankie in Arcen is er in aflevering 2 kort over: "Daar is geen standaardantwoord op te geven. Je moet ten eerste niks."

De vraag die je wél kunt beantwoorden is: wat vind ik deze woning waard, en hoeveel eigen geld heb ik beschikbaar dat ik hieraan wil besteden? Daaruit volgt je grens, niet uit een percentage dat in de markt rondgaat.

Oberdorf zegt daar iets bij dat het onderscheid scherp maakt tussen advies en betutteling. Als een klant twintigduizend euro meer wil betalen dan geadviseerd, "dan is dat zijn keuze. Maar je moet er wel op wijzen dat het niet waard is." Emotioneel meer betalen mag; het moet alleen een keuze zijn en geen vergissing.

En soms hoeft het helemaal niet. Spee: "Soms hoef je misschien niet eens te overbieden." Dat is precies waarom een onderbouwde waardering vooraf meer oplevert dan een vuistregel achteraf.

Hoe bied je sterk zonder meer te betalen?

De meeste ruimte in een bod zit niet in het bedrag maar in de voorwaarden — en die kosten je niets.

Een bod met een korter of geen financieringsvoorbehoud geeft de verkoper meer zekerheid. Een aanvaardingsdatum die aansluit op de planning van de verkoper kan doorslaggevend zijn. En een voorbehoud van verkoop eigen woning maakt je bod juist zwakker; Spee: "Dan sta je wel met 1-0 achter."

Haar advies in dat geval is niet om het voorbehoud roekeloos te laten vallen, maar om eerst met een hypotheekadviseur te bespreken of een overbruggingskrediet mogelijk is. Kan dat, dan verdwijnt de reden voor het voorbehoud.

Wat je niet moet doen, is voorwaarden schrappen die je eigenlijk nodig heeft om een bod te winnen. Nicole van Heel waarschuwt daarvoor in aflevering 3: als je niet kunt waarmaken wat je belooft, "dan heb je als koper niet alleen een probleem, maar dan heeft de verkoper ook een groot probleem".

Wat je kunt lenen versus wat je kunt betalen

Er is nog een grens die geen bank stelt, en die in de praktijk vaak de belangrijkste is.

Hermans noemt zichzelf liever coach of planner dan adviseur, en legt uit waarom: "Ik vind het eigenlijk niet zo belangrijk wat iemand kan lenen. Maar wat kan iemand betalen? Wat wil iemand betalen?"

Dat begint bij budgetteren: wat komt er binnen, wat gaat eruit — niet alleen de hypotheek, maar ook boodschappen, abonnementen, sport, uit eten. Vooral starters hebben daar weinig zicht op, omdat steeds minder mensen eerst huren of op kamers wonen. "Het komt regelmatig voor dat we negatief uitkomen", zegt Hermans, waarna mensen concluderen dat ze hun levensstijl moeten aanpassen of in een goedkopere prijsklasse moeten zoeken.

Dat is een vervelend gesprek op het verkeerde moment, en een heel goed gesprek op het juiste. Zoals Van Heel het zegt: het wordt je nieuwe thuis, en het moet ook prettig blijven als je er eenmaal woont.

Wat is de NHG-grens in 2026?

Een detail dat jaarlijks verandert en dat je maandlast raakt: de kostengrens voor Nationale Hypotheek Garantie staat in 2026 op 470.000 euro, opgetrokken van 450.000 euro in 2025. Investeer je in energiebesparende voorzieningen, dan kan de hypotheek met NHG oplopen tot 498.200 euro.

NHG is een vangnet: kun je de woning buiten je schuld niet meer betalen en levert een gedwongen verkoop te weinig op, dan kan een restschuld worden kwijtgescholden. Daarnaast bestaan er regelingen om gedwongen verkoop juist te voorkomen.

Er zit ook een direct financieel voordeel aan: omdat het risico voor de bank lager is, geldt bij NHG doorgaans een rentekorting. Meer zekerheid en een lagere maandlast tegelijk, tegen een eenmalige premie.

Een hypotheek is gemaximeerd op een inkomenseis, maar ook op een onderpandseis. Veel klanten denken dat ze bedrag X kunnen lenen en dat ze dat dan ook kunnen bieden. En dat gaat dus niet.