Wat doet een aankoopmakelaar precies?

Wat is het verschil tussen een aankoop- en een verkoopmakelaar?

Een verkoopmakelaar werkt voor de verkoper. Zijn opdracht is het beste resultaat voor die partij. Een aankoopmakelaar werkt voor je, en heeft geen belang bij de verkoop van dít specifieke huis.

Sommige makelaars kiezen er bewust voor maar één van beide te doen. Etienne Erkens, voorzitter van NVM Limburg, is er daar één van: "Om te voorkomen dat je daar een dubbele pet in op hebt, heb ik bewust gekozen om dat alleen in die aankoopkant te doen."

Dat verklaart ook waarom de vraag "hoeveel bezichtigingen zijn er geweest" zo weinig oplevert. Erkens: stel dat het antwoord twintig is — "misschien rennen er tien net zo hard naar buiten als dat ze naar binnen zijn gegaan en brengt niemand een bod uit". Zijn advies aan kopers is daarom om van de eigen kracht uit te gaan: vind ik dit een passend huis, en wat vind ik het waard?

De roze bril afzetten

De meest concrete toegevoegde waarde is ook de minst romantische: iemand die kijkt zonder verliefd te zijn.

Marcello Oberdorf van Kempen en Oberdorf noemt het in aflevering 2 "het vtwonen-huisje": het visgraatparket, de stalen deuren, de mooie keuken. "Dat vindt iedereen mooi. Maar daar wordt vaak naar de staat van onderhoud of andere zaken aan het huis omheen gekeken."

Ankie Spee van Makelaardij Ankie in Arcen vult aan dat kopers de scheur of de vochtplek dan simpelweg niet zien. Haar positie is nadrukkelijk niet dat je zo'n woning niet moet kopen: "Ieder huis heeft wel iets. Maar belangrijk is dat wij hun daarop wijzen. Dat ze ook weten van: oké, dit koop ik."

Het omgekeerde hoort er ook bij. Bij een pand dat er slecht voorstaat, kan een aankoopmakelaar met een aannemer laten uitrekenen wat herstel kost — waarna zo'n woning soms juist interessant blijkt, omdat de prijs erop is aangepast. Al waarschuwt Spee wel voor wat zij avonturiers noemt: mensen die denken een vervallen boerderij voor 15.000 euro op te knappen. "Ja, dat kan niet. Ook al doe je het zelf."

Neemt een aankoopmakelaar je onderzoeksplicht over?

Dit is het juridische punt dat de meeste kopers niet kennen, en het is er een met financiële gevolgen.

Bij een woningaankoop staan twee plichten tegenover elkaar. De verkoper heeft een mededelingsplicht: hij moet vertellen wat hij weet. De koper heeft een onderzoeksplicht: bij twijfel moet hij doorvragen. Doet hij dat niet en komt er later een gebrek boven water, dan staat hij zwakker.

Erkens legt in aflevering 4 uit wat er gebeurt zodra je begeleiding inschakelt: "Als er een aankoopmakelaar bij betrokken is, dan verschuift die onderzoeksplicht naar de aankoopmakelaar."

Dat betekent niet dat er nooit iets misgaat — hij is geen bouwkundige en graaft de fundering niet op. Wel betekent het dat de verantwoordelijkheid voor het uitvragen bij een professional ligt die daarvoor is opgeleid en verzekerd.

Het bod: niet alleen hoeveel, ook hoe

Een aankoopmakelaar bouwt het bod op uit twee delen. Het eerste is de prijs, onderbouwd met transactiedata van vergelijkbare woningen in dezelfde buurt. Oberdorf: "We hebben binnen de NVM heel veel data. Daar gaan we naar kijken: wat hebben vergelijkbare huizen in de buurt opgebracht?"

Daarbij hoort een grens die je van tevoren samen vaststelt. Wil je er 20.000 euro bovenop doen omdat je de woning per se wilt? "Dan is dat zijn keuze", zegt Oberdorf, "maar je moet er wel op wijzen dat het niet waard is."

Het tweede deel zijn de voorwaarden, en daar is vaak meer te winnen dan in het bedrag. Spee: heb je een financieringsvoorbehoud nodig of niet? Is er een overbruggingskrediet mogelijk zodat je het voorbehoud van verkoop eigen woning kunt laten vallen — een voorbehoud waarmee je volgens haar "met 1-0 achter" staat? Kun je de verkoper tegemoetkomen op de aanvaardingsdatum?

Dat laatste kost je niets en kan doorslaggevend zijn, omdat een verkoper vaak vooral zekerheid zoekt.

Wat kost een aankoopmakelaar en wanneer loont het?

Een aankoopmakelaar werkt tegen een vast bedrag of een percentage van de koopsom; dat verschilt per kantoor en is onderhandelbaar. Vraag vooraf wat er precies onder valt: alleen begeleiding bij één woning, of ook zoeken, bezichtigen en het traject tot aan de overdracht.

De rekensom is niet ingewikkeld. Als de begeleiding voorkomt dat je boven de waarde biedt, of dat je een constructief gebrek over het hoofd ziet, is die er zonder meer uit. Zie je zelf al scherp wat een woning waard is en waar de risico's zitten, dan is de winst kleiner.

Beide makelaars in aflevering 2 wijzen erop dat een eerste gesprek meestal vrijblijvend is. Spee: "Wij zijn bereid om een eerste gesprek te doen, en dan ga je eens kijken wat je al voor hun betekent." Dat is een goedkope manier om te bepalen of je begeleiding nodig heeft.

De gouden tip die beiden geven, geldt overigens ook als je het zelf doet: ga eerst naar een hypotheekadviseur, weet wat je kunt en wilt betalen, en blijf bij uzelf.

Het zit hem in het feit dat je een stuk onzekerheid weghaalt bij de mensen. Daar begint het bij. Dat je ze meeneemt en inzicht geeft in: oké, waar ben je mee bezig?