Ontbindende voorwaarden: waarom een bod meer is dan een bedrag

De grootste fout bij onderhandelen

Gevraagd naar de meest gemaakte fout, begint Sebastiaan van den Hurck van Homevision in Roermond in aflevering 3 niet bij de prijs maar bij het misverstand eromheen: "Ik denk, als we kijken naar kopers, dat het een misverstand is dat het alleen om de koopsom gaat."

Dat misverstand is in een krappe markt goed te begrijpen, en het kost kopers geld. Wie alleen op het bedrag stuurt, laat de goedkoopste manier liggen om een bod sterker te maken.

Vanuit de verkoper geredeneerd is de logica simpel. Naast "hoeveel krijg ik" staat een tweede vraag: "hoe zeker is het dat dit doorgaat?" Van den Hurck somt op wat een verkoper daarbij wil weten: heb je je huiswerk gedaan, ben je al bij de bank geweest, heb je eigen middelen, en hoe zit het met de aanvaardingstermijn?

Wat houdt het financieringsvoorbehoud in?

Dit is het belangrijkste voorbehoud en het meest besproken. Het houdt in dat je de koop kunt ontbinden als je de financiering niet rond krijgt, binnen een afgesproken termijn.

In de piekjaren lieten veel kopers het weg om een sterker bod te doen. Etienne Erkens signaleert in aflevering 4 dat dat een breed patroon werd: mensen laten voorbehouden vervallen "bang dat je die woning niet gegund krijgt, omdat je voorwaarden stelt die een ander misschien achterwege laat".

Nicole van Heel van Hermans Makelaars in Heythuysen draait de vraag om naar iets wat je zelf kunt beantwoorden: welke risico's kun je dragen? Je hypotheekadviseur kan dat het beste beoordelen, omdat die je financiële én persoonlijke situatie kent. Het voorbehoud weglaten betekent immers niet dat je de hypotheek niet nodig heeft.

Praktisch: hoe korter de termijn die je afspreekt, hoe sterker je bod, maar hoe krapper je eigen ruimte. Houd er rekening mee dat een taxatie tegenwoordig langer kan duren wanneer het funderingsrisico op klasse D of E uitkomt en er aanvullend onderzoek nodig is.

Wat houdt het voorbehoud van verkoop eigen woning in?

Dit voorbehoud beschermt je tegen het scenario dat je twee woningen tegelijk bezit. Het is ook het voorbehoud dat je bod het meest verzwakt.

Ankie Spee zegt er in aflevering 2 het volgende over: iemand die dit opneemt, "dan sta je wel met 1-0 achter". Voor de verkoper hangt de koop dan namelijk af van een transactie waar hij zelf geen invloed op heeft.

Haar advies is niet om het dan maar te schrappen, maar om eerst het alternatief te onderzoeken: ga naar de hypotheekadviseur en vraag of een overbruggingskrediet mogelijk is. Kan dat, dan kun je het voorbehoud missen zonder het risico te lopen. Kan dat niet, dan kun je soms met de aanvaardingsdatum schuiven om de verkoper toch tegemoet te komen.

Wat houdt het voorbehoud van bouwkundige keuring in?

Hiermee spreek je af dat je van de koop af kunt als uit een bouwkundige keuring blijkt dat er voor meer dan een afgesproken bedrag aan herstel nodig is.

Ook dit voorbehoud sneuvelde in de krappe jaren massaal. Erkens verwijst in aflevering 4 naar NVM-onderzoek waaruit blijkt dat veel kopers de keuring achterwege lieten "om maar in een goed daglicht te komen bij die verkopende partij".

Dat is een reëel risico, want je heeft als koper een onderzoeksplicht. Ralf Degens van Rade Bouwadvies in Heerlen: doe je geen onderzoek, dan "sta je voor mijn gevoel 1-0 achter" als er later iets blijkt. Een keuring vangt volgens hem zo'n 98 procent van wat er te vinden is.

Er is een tussenweg die veel kopers niet kennen: laat de keuring uitvoeren vóór je een bod uitbrengt. Dan weet je wat je koopt én kun je zonder dit voorbehoud bieden. Dat kost je de keuring als je het huis niet krijgt, maar het maakt je bod aanzienlijk sterker.

Wat is het verschil tussen bedenktijd en een voorbehoud?

Los van de ontbindende voorwaarden heb je als particuliere koper drie dagen wettelijke bedenktijd na ondertekening van de koopovereenkomst. Binnen die termijn kun je zonder opgaaf van reden en zonder kosten terug.

Bij nieuwbouw is die bedenktijd een week, vertelt Jack van Oppen in aflevering 9.

Daarna geldt wat je getekend heeft. Van Oppen daarover, in dezelfde aflevering: is de bedenktijd voorbij en krijg je de financiering rond, "dan heb je een deal. En dan word je ook geacht je daaraan te houden."

Pas als de bedenktijd voorbij is én alle ontbindende voorwaarden zijn afgelopen, is de koop onherroepelijk. Dat is ook het moment waarop de afgevallen bieders het biedlogboek mogen inzien.

De regel die iedereen in de podcast herhaalt

Door alle elf afleveringen heen komt één advies steeds terug, uit de mond van makelaars die elkaar verder nauwelijks kennen: bereid je voor, en beloof niets wat je niet kunt waarmaken.

Van den Hurck: "Ga van tevoren naar de bank. Lees de stukken ook goed. Alle NVM-makelaars hebben stukken beschikbaar zoals een vragenlijst en de brochure. Ga goed voorbereid op pad. En dan kun je ook sneller ja zeggen als je in het huis van je dromen bent."

Dat is precies waar voorbehouden over gaan. Ze zijn er niet om een bod te verzwakken, maar om de afstand te overbruggen tussen wat je nu weet en wat je nog moet uitzoeken. Hoe meer je vooraf uitzoekt, hoe minder voorbehouden je nodig heeft — en hoe sterker je bod wordt zonder dat het je een euro meer kost.

Je moet je als koper afvragen welke risico's je kunt dragen. Als je het voorbehoud niet opneemt, wil dat natuurlijk niet zeggen dat je geen hypotheek nodig hebt. Dan neem je wel echt een risico.