Het stikstofslot en nieuwbouw in Limburg

Wat is het stikstofslot?

Tot 2022 gold er een bouwvrijstelling: de stikstofuitstoot tijdens de bouwfase van een project hoefde niet meegerekend te worden bij de vergunningverlening. Op 2 november 2022 oordeelde de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dat die vrijstelling niet voldoet aan het Europese natuurbeschermingsrecht.

De vrijstelling verviel daarmee. Dat betekent níét dat er een algehele bouwstop geldt — de Raad van State benoemde dat expliciet. Wat het wel betekent, is dat voor elk project vooraf berekend en aangetoond moet worden dat het geen schade oplevert voor nabijgelegen Natura 2000-gebieden.

Het knelpunt is dus niet een verbod maar een bewijslast, en die kost tijd, geld en juridische zekerheid die er niet altijd is. Het Economisch Instituut voor de Bouw raamde dat de vergunningverlening in de periode 2022 tot 2027 met bijna tienduizend woningen terugvalt, en dat er vanaf 2026 structureel zo'n vijftienhonderd vergunningen per jaar uitvallen.

Waarom dit in Limburg extra hard aankomt

Limburg heeft een relatief hoge dichtheid aan Natura 2000-gebieden — de Peel in het noorden, het Geuldal en de Brunssummerheide in het zuiden, de Maasduinen langs de oostgrens. Een project ligt hier sneller in de invloedssfeer van zo'n gebied dan in veel andere provincies.

Tegelijk is de nood groot. Jack van Oppen van OPS Adviesmakelaardij in Brunssum schetst in aflevering 9 wat dat concreet betekent: mensen die willen verhuizen maar niet kunnen, wachttijden van vijfenhalf jaar in de huurmarkt, en jonge gezinnen met een kind die noodgedwongen bij hun ouders inwonen.

Dennis Holthuijsen wijst in aflevering 10 op een tweede knelpunt dat vaak samen met stikstof optreedt: "Je moet ook op het stroomnet worden aangesloten." Netcongestie en de Omgevingswet stapelen zich op de stikstofvraag. "Ik zie projecten die vijf jaar of tien jaar lopen. Die komen er wel, maar die komen niet morgen."

Wat er in Limburg ondanks alles wél gebeurt

Het beeld is niet louter somber, en dat is de kant die in het landelijke debat zelden gehaald wordt. In Parkstad worden op dit moment zo'n vijfduizend woningen gebouwd of voorbereid, met een plan om er tot 2034 in totaal dertienduizend te realiseren.

Van Oppen schrijft dat toe aan de manier van samenwerken: in het woonberaad zitten makelaars, gemeenten, projectontwikkelaars en aannemers samen aan tafel om de versnelling te organiseren. "Ik zie ook gewoon de resultaten." Ook Venlo en Venray bouwen naar zijn waarneming stevig door.

Er speelt ook een hardnekkig misverstand mee. Zuid-Limburg staat bekend om demografische krimp, en daaruit wordt afgeleid dat er weinig behoefte aan nieuwbouw zou zijn. Woningbehoefteonderzoek laat iets anders zien: de vergrijzende generatie stopt met werken, hun functies worden ingevuld door mensen die vaak van buiten de regio komen, en die zoeken een woningtype dat er nu simpelweg niet is.

De doorstroming: één appartement helpt drie huishoudens

Het krachtigste argument voor nieuwbouw in aflevering 9 gaat niet over de nieuwe bewoner maar over de ketting die eronder ontstaat.

Van Oppen: "Als die mensen kunnen verhuizen, dan betekent dat hun huis vrijkomt. Dan heb je vaak dat een doorstromer naar dat huis toe gaat. En dan komt het huis van die doorstromer voor de starter ter beschikking. Op dat moment help je met één appartement vaak drie gezinnen aan een nieuwe woning."

Dat verklaart ook waarom er vooral appartementen worden gebouwd terwijl de vraag naar gezinswoningen groot is. Frank Blok van Hauzer & Partners in Venlo formuleert het scherp: nieuwbouw is niet per definitie geschikt voor een starter, omdat de vierkantemeterprijs vaak buiten diens budget valt. De starter komt aan de achterkant van de ketting binnen, niet aan de voorkant.

Wat je ermee kunt als je op een woning wacht

Reken niet op een doorbraak op een bepaalde datum. Er wordt al jaren gewerkt aan pakketten die de vergunningverlening weer op gang moeten brengen, en de uitkomst daarvan is politiek, niet technisch.

Wat je wel kunt doen, is zorgen dat je klaarstaat op het moment dat een project wel start. Jack van Oppen geeft in aflevering 9 als gouden tip: laat vooraf goed toetsen wat je aan financiering kunt krijgen. Bij een project met veel belangstelling moet je zich inschrijven en aangeven welke voorbehouden je maakt. "Als je dan je huiswerk goed gedaan hebt en je weet wat je kunt, dan heb je in ieder geval een headstart."

En sluit bestaande bouw niet uit terwijl je op nieuwbouw wacht. Frank Blok: "Als je ingeschreven bent voor nieuwbouw en het mooie bestaandebouwpand komt voorbij: ga sowieso kijken." In een markt die zo krap is, is vasthouden aan één woningtype zelden een luxe die je zich kunt permitteren.

Die stikstofslot moet eraf. Er moet snel gebouwd worden. Veel projecten lopen enorme vertraging op, onder andere door de stikstofproblematiek.