Nieuwbouw kopen: vrij op naam, garantie en meerwerk

Wat betekent vrij op naam?

Nieuwbouwwoningen worden vrijwel altijd vrij op naam aangeboden. Dat betekent dat de koopsom inclusief is: geen overdrachtsbelasting, en geen notariskosten voor de eigendomsakte.

Dat is een aanzienlijk verschil met bestaande bouw, waar de kosten koper uit eigen middelen moeten komen. Bij nieuwbouw betaal je wel zelf de kosten voor de hypotheekakte en het advies, maar de grootste post valt weg.

Frank Blok van Hauzer & Partners in Venlo bevestigt in aflevering 9 tegelijk dat de andere kant van de rekensom klopt: "In principe is nieuwbouw duurder per vierkante meter, vanwege de hogere eisen die men stelt aan het bouwen." Daar staat tegenover dat je de eerste tien jaar vrijwel geen onderhoudskosten heeft.

Kun je onderhandelen over de prijs van een nieuwbouwwoning?

Een luisteraar vraagt in aflevering 9 of er bij nieuwbouw te onderhandelen valt. Het antwoord van Blok is kort: "Dat is meestal niet het geval. Eigenlijk nooit het geval. Er wordt gewoon een koopsom bepaald, vrij op naam."

De prijs ligt vast in het project, voor alle kopers gelijk. Wat wél varieert, is wat je erbij koopt.

Bij een nieuwbouwwoning zit de badkamer met sanitair en tegelwerk er doorgaans in. De keuken moet je zelf laten plaatsen, en vloer- en wandafwerking komt voor je rekening. Blok noemt de bijkomende kosten daarom "relatief laag", maar het is wel geld dat je moet reserveren en dat niet in de hypotheek is verwerkt tenzij je dat expliciet regelt.

Meerwerk: het stopcontact van een paar honderd euro

Meerwerk is de post die het vaakst wordt onderschat. Dat begint bij kleine wensen: een extra stopcontact, een leiding verlegd, een wand een meter opgeschoven.

Blok geeft de maat die kopers zich moeten aanleren: "Ik denk dat je wel moet realiseren dat een stopcontactje bijmaken toch wel een paar honderd euro kost. Dat is geen tientjeswerk."

Zijn advies is om dat vroeg te bespreken met degene die vanuit de aannemer met de verkoopbegeleiding is belast, en om te weten met welk type aannemer je te maken heeft. Over het algemeen, zegt hij, is het overzichtelijk — maar overzichtelijk is niet hetzelfde als goedkoop.

Praktisch: maak vroeg onderscheid tussen wat alleen tijdens de bouw kan (leidingwerk, constructieve wijzigingen, ruwbouwaanpassingen) en wat je later ook nog kunt doen (afwerking, keuken, tuin). Voor het eerste betaal je de meerwerkprijs omdat het anders nooit meer kan; voor het tweede kun je kiezen.

Hoe weet je of een nieuwbouwproject financieel veilig is?

Een luisteraar vraagt hoe je weet of een nieuwbouwproject financieel veilig is. Jack van Oppen van OPS Adviesmakelaardij in Brunssum is daar stellig over: koop altijd met een nieuwbouwgarantie, bijvoorbeeld via SWK.

Zo'n regeling stelt eisen aan de ontwikkelaar en de aannemer, en beschermt je tegen twee risico's. Het eerste is faillissement: gaat de bouwer failliet, dan wordt de afbouw geregeld. Het tweede is minder bekend en in deze jaren zeker zo relevant: prijsstijgingen.

Van Oppen: bij een goede regeling "is ook meestal geborgd dat als de bouwkosten toenemen, dat je niet tijdens het project nog een extra rekening krijgt, omdat de bouwkosten geïndexeerd worden". Dat risico ligt dan bij de bouwer, die het op dat moment afkoopt.

In een periode van geopolitieke instabiliteit en schommelende materiaalprijzen is dat geen theoretisch voordeel. Vraag dus expliciet welke garantieregeling van toepassing is, en lees wat er precies onder valt.

Van papier kopen: doorlooptijd en bedenktijd

Bij nieuwbouw koop je iets wat er nog niet is. Dat vraagt om realistische verwachtingen over de tijd.

De voorbereidingsfase is het onvoorspelbare deel en duurt vaak jaren — vergunningen, stikstofberekeningen, netaansluiting. Is een project eenmaal vergunningsklaar en kan de aannemer starten, dan gaat het sneller: gestapelde bouw duurt doorgaans een jaar tot anderhalf jaar, grondgebonden woningen kunnen er in drie tot zes maanden staan, omdat er tegenwoordig veel met prefab-elementen wordt gewerkt.

De bedenktijd bij nieuwbouw is een week in plaats van de drie dagen bij bestaande bouw. Daarna zit je eraan vast, tenzij je een financieringsvoorbehoud heeft gemaakt en de financiering niet rond komt.

Wat Blok in de praktijk ziet, is overigens het tegenovergestelde van spijt: "Als je eenmaal nieuwbouw gekocht hebt, dan word je steeds enthousiaster. Je gaat naar die keukenleverancier, je gaat de tegels uitzoeken." Het project wordt gaandeweg van je.

Nieuwbouw of bestaande bouw?

Beide makelaars in aflevering 9 weigeren daar een algemeen antwoord op te geven, en dat is terecht. Van Oppen: "Wonen is 80 procent emotie. Je moet je lekker voelen in je woning."

Wat wel objectief te zeggen valt: nieuwbouw voldoet aan de laatste bouweisen, is gasloos en zeer goed geïsoleerd, en heeft daardoor vaak een label van A met meerdere plussen. Dat verhoogt je leencapaciteit — volgens Blok soms met 40.000 tot 50.000 euro — wat een deel van de hogere vierkantemeterprijs terugverdient.

Bestaande bouw levert doorgaans meer vierkante meters voor hetzelfde geld, maar vraagt investeringen in verduurzaming en verbouwing die je bij nieuwbouw niet heeft.

De praktische raad die beiden geven: laat vooraf toetsen wat je kunt financieren voordat je zich op een project inschrijft, en sluit de andere optie niet uit. Blok: "Als je ingeschreven bent voor nieuwbouw en het mooie bestaandebouwpand komt voorbij: ga sowieso kijken."

Een nieuwbouwproject zou ik altijd met een nieuwbouwgarantie kopen. Zorg altijd dat er een garantieregeling van toepassing is.